Mieszkania premium, czyli gdzie zamieszkać luksusowo we Wrocławiu

Dwie trzecie transakcji na krajowym rynku nieruchomości premium i luksusowych (przyjęto wartość lokalu powyżej 1 mln zł) zostało zawartych w pięciu największych miastach Polski: Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu. Z tego aż 42 proc. przypada właśnie na stolicę - wyliczyli eksperci Poland Sotheby's International Realty na podstawie danych z 2017 roku.

Z przygotowanego przez nich raportu Luxury Realty Map wynika, że w Polsce w 2017 roku do nowych nabywców trafiło niemal 1,7 tys. nieruchomości luksusowych i premium, a wartość tego rynku została oszacowana na 3,45 mld zł. Próg cenowy dla takich nieruchomości wynosi 14,5 tys. zł w Warszawie, a po 12 tys. w Trójmieście i Wrocławiu. W naszym mieście sprzedawana jest co 20. luksusowa nieruchomość w Polsce.

Instagram/kuba_wojewodzki_official

- Pod względem lokalizacji nieruchomości premium i luksusowych polski rynek, mimo że pozostaje cały czas w fazie rozwoju, nie różni się znacząco od tego w Wielkiej Brytanii czy USA. W ujęciu globalnym sprzedaż nieruchomości z wyższej półki zawsze skoncentrowana jest wokół kilku największych miast - komentuje Jarosław Geller, starszy doradca ds. nieruchomości w Poland Sotheby's International Realty.

Dodaje: - Oczywiście cenowo nadal znacząco odbiegamy od światowych standardów, ale, podobnie jak w przypadku dysproporcji w wycenach widocznych między poszczególnymi aglomeracjami na rynku wewnętrznym, taka jest właśnie specyfika tego rynku. Znaczące jest jednak to, że Warszawa mimo najwyższych cen po raz kolejny notuje również największą sprzedaż.

We Wrocławiu nazwa apartament jest nadużywana - często stosowana jest bowiem do lokali dużych lub o podwyższonym standardzie. Tymczasem takie mieszkanie powinno być nie tylko przestronne, ale również wysokie i położone w prestiżowej lokalizacji, a budynek musi wyróżniać się atrakcyjną architekturą, wysokim standardem wykończenia oraz posiadać recepcję i lobby.

Według niektórych definicji apartament powinien mieć co najmniej 95 albo 100 m kw. A także nie tylko kuchnię, salon, ale i główną sypialnię z prywatnym wejściem do łazienki i garderoby, inne sypialnie, łazienkę wspólną (a najlepiej osobne dla każdej sypialni), pralnię lub pomieszczenie gospodarcze. Oraz taras lub duży balkon.

We Wrocławiu nie ma chyba budynku, w którym wszystkie mieszkania spełniałyby te warunki. Bo choć na przykład w Ovo są apartamenty o powierzchni ok. 200 m kw. z ogromnymi tarasami, to duża część mieszkań ma kilkadziesiąt metrów kwadratowych. Podobnie jest w Sky Tower.

W inwestycji Bulwar Drobnera firmy WPBM Mój Dom powstał zapewne największy apartament w mieście. Ma aż 306 m kw. i położony jest na dwóch najwyższych kondygnacjach budynku. Na każdym poziomie ma 60-metrowy taras i oferuje widok na najstarszą część Wrocławia z Ostrowem Tumskim oraz odrzańskie wyspy. Ale również tam większość mieszkań jest znacznie mniejsza.

Fot. Materiały Inwestora

- Nasza branża nadużywa określenia apartament, przyjęło się nazywać tak niemal każde mieszkanie, w miarę przestronne i/lub nowe - komentuje Marta Mikulska, menedżer w Jot-Be Nieruchomości. I proponuje: - Rozróżnijmy nieruchomości luksusowe i te popularne, masowe, choć prezentujące wysoki i bardzo wysoki standard. I tak na wrocławskim rynku nieruchomości pojawiło się w ostatnim czasie sporo stosunkowo drogich mieszkań o podwyższonym standardzie, które jednak nie są apartamentami, w River Point, Angel Wings czy Nowej Papierni.

- Trudno też posługiwać się kryterium cenowym, choć we Wrocławiu za nieruchomości luksusowe uchodzą te kosztujące powyżej 11-12 tys. zł za m kw. Pamiętajmy, że apartament nie musi znajdować się w centrum miasta, a lokalizacja bezpośrednio wpływa na cenę - dodaje Jacek Jędrzejec, agent nieruchomości specjalizujący się w sprzedaży nieruchomości luksusowych i inwestycyjnych w Jot-Be Nieruchomości.

Podobnie uważa Tomasz Sujak, członek zarządu spółki Archicom: - Współczesny rynek dopasował się jednak do możliwości oraz oczekiwań klientów i proponuje dziś kategorię, którą można by nazwać ofertami premium. Ciągle żywy jest też mit dotyczący wielkości apartamentów i przekonanie, że muszą mieć one trzycyfrową powierzchnię mieszkalną. Tymczasem realia są inne. Najlepiej w omawianym segmencie sprzedają się mieszkania o metrażu 80-100 m kw.

Tłumaczy, że takich inwestycji klienci szukają najczęściej w lokalizacjach o doskonałej komunikacji, z dobrym zapleczem usługowym i w świadomości klientów odbieranych jako prestiżowe: - Na mapie Wrocławia oznacza to ścisłe centrum oraz najlepsze punkty na Krzykach i w Śródmieściu.

Znaczenie lokalizacji podkreśla także Jacek Jędrzejec: - Wielu deweloperów próbowało budować apartamentowce z dala od ścisłego centrum i, niestety, wielu się sparzyło. Teraz stopień dojrzałości naszego rynku pozwala na budowę apartamentowców tylko w wyjątkowych lokalizacjach, w najbliższym sąsiedztwie rynku.

Dodaje, że na palcach jednej ręki można we Wrocławiu wyliczyć apartamentowce spoza centrum, które rzeczywiście nie tylko wpisują się w definicję apartamentu i spełniają niezbędne wymagania, ale po kilku latach użytkowania utrzymały wysoki standard. - Tego typu budynki znajdują się jednak jedynie w pobliżu dużych, zadbanych parków i w obrębie prestiżowych osiedli, takich jak Biskupin czy Borek.

Fot. Materiały Iglica Nieruchomości

- Szczególnie cenione są apartamenty z widokiem na rzekę (Odrę albo Oławę) lub z widokiem na najbardziej wartościowe zabytki miasta. Ważną rolę przy podejmowaniu decyzji zakupu zaczyna odgrywać bliskość kawiarni, restauracji, siłowni, fitness, kameralnych skwerów, gdzie w przyjaznym otoczeniu można spędzić czas wolny - dodaje Jarosław Wójtowicz, doradca i starszy analityk rynku nieruchomości we Wrocławskiej Giełdzie Nieruchomości.

Jacek Jędrzejec dodaje, że klienci oczekują też dobrej, nieiluzorycznej ochrony i prywatności, dużych powierzchni lokali, możliwości nabycia dwóch, trzech miejsc postojowych: - A także niebanalnej architektury i atrakcyjnego, prestiżowego sąsiedztwa, nie tylko w obrębie apartamentowca. Za takie uchodzą np. duże wrocławskie parki, tereny spacerowe, znane wrocławskie zabytki, dobre restauracje (charakteru okolicy nie może zepsuć np. wielka płyta).

MAT. APARTAMENTY SKY TOWER

- Na pewno w ostatnich latach na wrocławskim rynku 'namieszał' fenomen okolic Kępy Mieszczańskiej, a zwłaszcza ul. Księcia Witolda, gdzie pojawiły się ciekawe projekty pretendujące do miana luksusowych, a planowane są kolejne - mówi Marta Mikulska.

Zaczęło się od wąskiego cypla miedzy mostami Uniwersyteckimi a Pomorskimi, gdzie powstały trzy inwestycje o nazwie Marina. Ostatnia z nich jest jeszcze w budowie, ale wydaje się też najbardziej wyjątkowa - została bowiem postawiona niemal w wodzie, na niewielkiej działce na Wyspie Pomorskiej.

- Aktualnie najpopularniejsze są lokalizacje w obrębie Starego Miasta (np. inwestycja I2 Development na terenie dawnego szpitala przy pl. Jana Pawła II) i w Śródmieściu, zwłaszcza na Kępie Mieszczańskiej, która zyskała renomę jednego z najciekawszych miejsc inwestycji mieszkaniowych i apartamentowych we Wrocławiu - potwierdza Jarosław Wójtowicz.

mat. prasowe

Dodaje: - Atrakcyjne inwestycje w segmencie premium na cieszących się popularnością Krzykach czy na Biskupinie już dawno się wyprzedały: mam tu na myśli zarówno Apartamenty Zielona Etiuda (ATAL) czy inwestycję Rezydencja Borek przy ul. Saperów, jak i inwestycje firmy TEMAR na Dąbiu (Apartamenty Dąbie, Rezydencja Dąbie itd.) czy inwestycję Apartamenty Zielony Biskupin (deweloper Bryksy z Krakowa).

Z Luxury Realty Map wynika, że na rynku wrocławskich lokali luksusowych wciąż dominuje Sky Tower. 'Ten jeden adres odpowiada za dwie trzecie wszystkich wrocławskich transakcji przy cenie metra kwadratowego powyżej 12 tys. zł' - czytamy w raporcie.

Fot. Mat. Okre

- Podstawowe udogodnienia nie podlegają dyskusji: w apartamentowcu musi znaleźć się bezpieczny, prywatny parking, nowoczesne windy, systemy inteligentnego domu. Na pewno pożądane są duże przeszklenia i wysokie stropy - wylicza Marta Mikulska z Jot-Be Nieruchomości.

Tomasz Sujak tłumaczy, że rynek mieszkań w standardzie premium dopasował się do ambitnych oczekiwań klientów: - Zamiast opieki concierge?a proponuje się dziś recepcję i ochronę. Zamiast mnożenia pomieszczeń w lokalu, do dyspozycji mieszkańców są przestrzenie dodatkowe typu fitness, klub z bilardem, prywatny ogród. Sympatią cieszą się duże, nasłonecznione tarasy i balkony.

Archicom te rozwiązania zastosował w położonym nad Odrą budynku River Point na Kępie Mieszczańskiej. Ale wspólne tarasy powstały także w innej inwestycji na Kępie Mieszczańskiej - Witolda 43 firmy Nacarat.

MAĆKÓW PRACOWNIA PROJEKTOWA

- Znaczenia nabierają lobby, ozdobna zieleń, stylowe detale architektoniczne, elementy sztuki oraz efektywne i zarazem dekoracyjne oświetlenie - wylicza Sujak. - Coraz więcej uwagi poświęca się strefom wejściowym, gdzie znajdują się szlachetne materiały elewacyjne i części wspólne dla mieszkańców sprzyjające odpoczynkowi.

Natomiast same mieszkania nadal najczęściej wykańczane są w standardzie deweloperskim. Choć coraz popularniejsze są: klimatyzacja, refleksole, oranżerie.

Jacek Jędrzejec: - Prawdziwy apartament potrzebuje pewnej unikatowości, której nie uzyska się w budynku obejmującym powyżej 150 mieszkań. Klienci potrzebują poczucia komfortu wynikającego z kameralności projektu, bardzo dbają o swoją prywatność.

Wójtowicz zwraca uwagę, że ulokowanie na terenie inwestycji siłowni, fitness i szeregu innych udogodnień nie jest wyznacznikiem, czy dana inwestycja ma charakter mieszkaniowy, czy apartamentowy: - Archicom oferuje mieszkania z dostępem do siłowni i fitness np. w inwestycji Słoneczne Stabłowice, które jest inwestycją typowo mieszkaniową o podwyższonym standardzie.

Materiały inwestora

- Wydaje się, że tego typu inwestycje jak Apartamenty Zielona Etiuda przy ul. Turniejowej na Krzykach, gdzie mieszkańcy mają dostęp do basenu (pod opieką ratownika), siłowni oraz baru z napojami bezalkoholowymi, czy Odra House przy ul. Długiej na Starym Mieście, gdzie obiekt jest monitorowany, pod stałym nadzorem firmy ochroniarskiej, z recepcją i dostępem do siłowni, będą na rynku wyjątkami - mówi Jarosław Wójtowicz. - Warto przy tym zwrócić uwagę na fakt, że inwestycje takie jak Just'n Center czy Ovo wykorzystują w znacznym stopniu także potencjał komercyjny, oferując mieszkańcom bezpieczeństwo i wygodę (recepcja, ochrona, monitoring), doskonałą lokalizację (tuż obok placu Dominikańskiego), szybki dostęp do usług, restauracji, kawiarni, centrum handlowego, a przy tym zapewnia bliskość rozwiniętego turystycznie rynku Starego Miasta, a tym nabywcom, którzy inwestują w najem krótkoterminowy - wysokie stopy zwrotu. I takie inwestycje w centrach dużych miast są zapewne przyszłością rynku sprzedaży apartamentów.

W Warszawie ceny przekraczają nawet 30 tys. zł za m kw., czyli wynoszą kilka milionów za pojedyncze mieszkanie. Marta Mikulska: - Warszawa zaczęła być postrzegana na globalnym rynku nieruchomości jako ciekawe, atrakcyjne pod względem inwestycyjnym miasto. Niebędący stolicą i znacznie mniejszy Wrocław już niekoniecznie.

Dlatego we Wrocławiu ceny są wyraźnie niższe. W Ovo największy apartament (250 m kw. powierzchni i 200-metrowy taras z widokiem na Ostrów Tumski) kosztował prawdopodobnie ok. 5 mln zł (inwestor nie zdradza ceny). Penthouse na ostatniej kondygnacji nowej inwestycji Zyndrama o powierzchni prawie 154 m kw. został wyceniony na 1,85 mln zł, czyli 12 tys. zł za m kw. 306-metrowy apartament w Bulwar Drobnera był wystawiony na sprzedaż za 3,39 mln zł, czyli 11 tys. zł za m kw. W inwestycji Bulwary Książęce mieszkania z widokiem na gmach uniwersytetu kosztują nawet 13,5 tys. za metr.

- Najdroższa jest obecnie inwestycja Rezydencja Szczytnicka przy ul. Kazimierza Bartla na Zaciszu (Immobilio Group), gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić od 18 zł do 21,6 tys. zł - mówi Wójtowicz.

ADAM STĘPIEŃ

Marta Mikulska podkreśla, że we Wrocławiu brakuje prestiżowych lokalizacji: - Jako najbardziej wyraźną różnicę wskazałabym mniejszą w stosunku do Krakowa, Gdańska czy Warszawy dostępność lokalizacji 'turystycznych' i 'historycznych', niejako automatycznie rozpoznawalnych i w kraju, i na świecie. We Wrocławiu bardzo trudno zagospodarować okolice Ostrowa Tumskiego, nie mamy wybrzeża i byłej stoczni (Gdańsk), Wawelu i Kazimierza (Kraków) czy dzielnicy wysokościowców (Warszawa). Wyjątkiem będzie np. kompleks apartamentowców Marina, które powstały dokładnie naprzeciwko gmachu głównego Uniwersytetu Wrocławskiego, ale takie lokalizacje w znacznej mierze zostały już zagospodarowane.

Tomasz Sujak zaznacza, że rynek mieszkaniowy we Wrocławiu rozwija się bardzo szybko, ale inaczej niż w Warszawie: - Rynek lokalny weryfikuje, że obronną ręką wychodzą projekty o średniej skali, czyli apartamenty o kameralnym charakterze, wyposażone ponad standard, ale bez ekstremalnie luksusowych rozwiązań, których nie jest skłonny finansować wrocławski klient.

Wójtowicz: - We Wrocławiu powstaje bardzo mało inwestycji na terenie Starego Miasta. Jedyną aktualną w sprzedaży inwestycją apartamentową położoną na Starym Mieście jest wspomniana inwestycja realizowana przez I2 Development przy pl. Jana Pawła II. W Krakowie Stare Miasto stale zyskuje nowe inwestycje - zarówno w modernizowanych kamienicach, jak i na wolnych terenach, np. w rejonie ul. Rakowickiej. W porównaniu z Warszawą Wrocław ma też nieco mniej inwestycji powstających w starej zabytkowej zabudowie - choć zaczyna się to zmieniać i można przypuszczać, że takie inwestycje jak Nowa Papiernia, Lofty przy Fosie, Lokum Vena czy Browary Wrocławskie znajdą kolejnych naśladowców na rynku wrocławskim, gdyż popyt na tego typu lokalizacje i budownictwo stale rośnie.

Fot. Materiały prasowe

Wójtowicz: - Rynek nieruchomości w Warszawie jest kompletnie nieporównywalny. Warszawa ma też nieco inną strukturę społeczną z uwagi na fakt, że większość dużych korporacji, np. banków, firm doradczych, ma właśnie w Warszawie swoje siedziby. Warszawa to także stolica kraju i trzeba pamiętać, że nie tylko politycy, ale i pracownicy parlamentu, kancelarii rządu, poszczególnych departamentów i ministerstw, sądów i urzędów odpowiedzialnych za wybrane obszary należące do sektora publicznego również tworzą ważną część warszawskiej społeczności lokalnej. Na prestiż Warszawy składa się wiele elementów społecznych, politycznych i kulturalnych (największe teatry, muzea oraz inne instytucje kultury także odpowiadają za prestiż stolicy).

Zaznacza też, że zabudowa centrum Warszawy wokół placu Defilad pozwala na budowę wyjątkowo wysokich wieżowców: - We Wrocławiu, niestety, nie posiadamy podobnej zabudowy, z wyjątkiem kilku wyróżniających się wysokością budynków apartamentowych, takich jak Sky Tower, ATAL Towers czy Odra Tower.

Wrocławski Manhattan planowany był w tzw. Centrum Południowym, czyli na terenie od Sky Tower do hotelu Wrocław. Ale już wiadomo, że nie zostanie on zabudowany wieżowcami. Budynki mieszkalne są podobnej wysokości jak sąsiednia, starsza zabudowa.

Choć we Wrocławiu lofty powstały przy ul. Inowrocławskiej (Platinum) i Kościuszki (Nowa Papiernia), a kolejne są w planach (np. w dawnym Browarze Piast), to jednak takich inwestycji jest niewiele.

- Inwestycje loftowe z definicji związane są z terenami poprzemysłowymi. Rewitalizacja tego typu zabudowy jest bardzo kosztowna, a poza tym wiele miejsc o potencjale loftowym jest zlokalizowanych niewystarczająco dobrze względem oczekiwań najbardziej wymagającego klienta - wyjaśnia Tomasz Sujak. Jego Archicom planuje jednak kolejne lofty na terenie dawnego Browaru Piast.

Dodaje, że we Wrocławiu doskonałe wizerunkowo i funkcjonalnie lokalizacje zostały już zagospodarowane przez inwestorów: - Do takich miejsc należą choćby Bulwar Staromiejski czy Browary Wrocławskie przy ul. Jedności Narodowej, które łączą wszystkie atuty centralnej lokalizacji z bliskością rzeki i terenów zielonych.

mat. inwestora

Wójtowicz: - Łatwo wskazać, które inwestycje mają loftowy charakter: tak jest częściowo w przypadku inwestycji w dawnej zabudowie poprzemysłowej oraz kompleksach poszpitalnych. W inwestycji Browary Wrocławskie Archicom oferuje mieszkania w cenach od ok. 7,5 tys. zł za m kw. do prawie 11 tys., w inwestycji Lokum Vena na terenie szpitala dawniej należącego do Akademii Medycznej (dziś Uniwersytet Medyczny) ceny sięgają 12 tys. W inwestycji I2 Development na terenie dawnego szpitala im. Babińskiego przy pl. Jana Pawła II ceny mieszczą się w granicach 11,6-17 tys. zł za m kw. Lofty powstały także w Nowej Papierni i Kamienicy pod Pelikanem (RED Development) na Przedmieściu Oławskim przy ul. Kościuszki we Wrocławiu.

Mieszkania premium można także urządzić w rewitalizowanych kamienicach. Zwłaszcza że w wielu z nich luksusowe mieszkania były także przed wojną.

- Pod warunkiem, że rewitalizacja będzie mieć charakter totalny i obejmie cały budynek - zastrzega Marta Mikulska. - Przez dziesięciolecia większość wrocławskich kamienic niszczała. Poza tym najpiękniejszą starą zabudowę znajdziemy albo w zatłoczonym przez turystów, głośnym centrum, albo w obrębie osiedli borykających się z dużą degeneracją infrastruktury i dopiero teraz poddawanych procesom gentryfikacyjnym (Naddodrze, Przedmieście Oławskie, Ołbin).

MAT. Z BAZY DOSPON

Sujak: - Dziś nabywca patrzy nie tylko na wartość transakcji, ale i ekonomię przyszłego użytkowania oraz układ mieszkania dopasowany do dzisiejszych czasów. W odpowiedzi na te potrzeby w centrum Wrocławia pojawiło się ostatnio sporo realizacji premium w starych nieruchomościach, często w topowych lokalizacjach tkanki miejskiej. Niektórzy inwestorzy wyspecjalizowali w tego rodzaju ofercie. Archicom w ramach Browarów Wrocławskich zaproponuje wrocławianom lofty w ramach adaptacji budynków poprzemysłowych. Inne przykłady rynkowe to chociażby budynek, gdzie swój oddział miało PKO na ul. Wita Stwosza, budynek hotelu Lothus u zbiegu ulic Wita Stwosza i Krawieckiej, kamienica na rogu ulicy Kołłątaja i Piłsudskiego.

Jarosław Wójtowicz: - Takie inwestycje zaczęły we Wrocławiu powstawać. Przykładów jest kilka: inwestycja przy ul. Ruskiej 41-42 (Feniks Group), dawny szpital przy Jana Pawła II (I2 Development), Nowa Papiernia, Browary Wrocławskie, Lokum Vena. Istnieje szansa, że w przyszłości podobne inwestycje powstaną w dawnym szpitalu przy al. Wiśniowej i kilku innych obiektach wyróżniających się urodą architektoniczną, a tym samym dobrymi lokalizacjami.