Miliard wydaliśmy na nieruchomości. Co kupiliśmy?

Miliard złotych - na tyle wrocławscy pośrednicy w obrocie nieruchomościami szacują wartość transakcji we Wrocławiu i przyległych miejscowościach w 2011 roku. To prawie 100 mln zł mniej niż w całym 2010 roku. Wstępne dane nie uwzględniają zysków ze sprzedaży nieruchomości należących do jednostek samorządowych.
Powodem niższych obrotów były największe w skali kraju spadki cen wrocławskich nieruchomości. Pod tym względem wyprzedziliśmy Kraków, Gdańsk, a nawet Warszawę. Spadki cen dotyczyły głównie mieszkań w wielkiej płycie, domów oraz gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Powodów do narzekania nie mieli jedynie właściciele lokali użytkowych. Ceny tych nieruchomości przez cały ubiegły rok utrzymywały się na stałym poziomie.
Zawirowania cenowe na wrocławskim rynku nieruchomości miały kilka powodów. Przede wszystkim były odzwierciedleniem niestabilnych kursów walut, zmian w rządowym programie dopłat do kredytów ?Rodzina na swoim? oraz zaostrzenia polityki kredytowej banków szykujących się do nowej rekomendacji ?S?, która weszła w życie 1 stycznia. Zgodnie z nią co czwarty wrocławianin prawdopodobnie stracił tak zwaną zdolność kredytową, bo jest ona teraz liczona maksymalnie dla kredytu 25-letniego, nawet jeśli okres jego spłaty wynosi 30 lat. W praktyce oznacza to, że osoba, która w ubiegłym roku mogła dostać maksymalny kredyt w wysokości 300 tys. zł rozłożony na raty na 30 lat, teraz otrzyma od banku 279 tys. zł.

Największe konsekwencje dla wrocławskiego rynku nieruchomości miały jednak ubiegłoroczne zawirowania związane z kursem walut. Prawie połowa mieszkań, domów i gruntów, jakie pojawiły się w sprzedaży w ubiegłym roku, to nieruchomości nabywane w czasie bumu inwestycyjnego we Wrocławiu, czyli w latach 2006-2008. Większość z nich została wówczas kupiona na kredyt w walutach obcych. W rezultacie właścicieli nie stać na spłacanie rat przy tak wysokich kursach franka i euro. Z tego powodu woleli pozbyć się problemu niż ryzykować dalsze utrzymywanie nieruchomości. Nagły wysyp tak dużej liczby mieszkań do sprzedaży spowodował, że klienci mieli w czym wybierać. Łatwiej też było negocjować ceny.
Spore zamieszanie na rynku nieruchomości w ubiegłym roku wywołał program ''Rodzina na swoim''. Ci, którzy zdążyli z zakupem przed wprowadzeniem zmian w tym rządowym programie dopłat do kredytów, mają powody do radości. Co prawda oficjalnie program zakończy się dopiero w grudniu tego roku, ale liczba mieszkań na rynku - zarówno pierwotnym, jak i wtórnym - które obecnie spełniają nowe kryteria, jest śladowa. Stanowią ona bowiem zaledwie 0,5 procent wszystkich lokali oferowanych na wrocławskim rynku.
W 2012 roku spadki cen wrocławskich nieruchomości zarówno na rynku wtórnym, jak i deweloperskim powinny utrzymać się na poziomie z ubiegłego roku. Należy się liczyć z chwilowymi, sezonowymi wahaniami. Co prawda główni analitycy rynku oraz bankierzy głośno mówią już o nadchodzącej drugiej fali kryzysu i dalszych zawirowaniach z kursami walut, ale przeszacowania cen nie powinny być już tak spektakularne.

Wrocławscy pośrednicy w obrocie nieruchomościami szacują, że w ubiegłym roku ceny mieszkań spadły średnio o ponad 10 procent. Oznacza to, że w grudniu trzeba było zapłacić za metr kwadratowy mieszkania o 504 zł mniej niż w styczniu ubiegłego roku. Wartość obrotów na rynku mieszkaniowym szacujemy na 800 mln zł.
Jak zwykle najlepiej sprzedawały się lokale dwupokojowe położone w rejonie Krzyków-Południa, Starego Miasta, Grabiszyna i placu Grunwaldzkiego. Warto jednak zauważyć, że ponad 40 procent wszystkich transakcji mieszkaniowych we Wrocławiu dotyczyło lokali trzypokojowych o powierzchni nieprzekraczającej 60 metrów kwadratowych, głównie w rejonie Gądowa, Popowic, Nowego Dworu, Hub i Gaju.

Oznacza to, że mieszkania w tak zwanej wielkiej płycie wróciły do łask i znowu są ofertą na start dla młodych ludzi. Potwierdzają to dane dotyczące transakcji we Wrocławiu. Ich nabywcami są bowiem głównie osoby w wieku od 24 do 30 lat. Obecnie średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym we Wrocławiu wynosi 5750 zł za metr kwadratowy.
W ubiegłym roku w niełaskę wrocławian popadły duże mieszkania willowe i apartamenty. Powodem są nadal zbyt wygórowane ceny. Za mieszkanie willowe na Biskupinie o powierzchni 130 metrów kwadratowych trzeba bowiem zapłacić 990 tys. zł, a za 100-metrowy apartament przy ulicy Wałbrzyskiej - 650 tys. zł. W takim przypadku wybór dla klienta jest prosty - woli mieć za tę cenę dom z ogrodem nawet pod Wrocławiem niż mieszkanie z balkonem w budynku wielorodzinnym.

W ubiegłym roku spadła liczba mieszkań kupowanych pod wynajem. Natomiast w dalszym ciągu sporą grupę inwestorów stanowili rodzice kupujący lokale dla swoich dzieci uczących się we Wrocławiu. Klienci wychodzą z założenia, że bardziej opłacalne jest nawet spłacanie kredytu mieszkaniowego niż płacenie za wynajem mieszkania.
Spadki cen wrocławscy pośrednicy odnotowują także w sektorze mieszkań do wynajęcia. Powodem jest ogromna podaż. Śmiało można stwierdzić, że najemcy mieli bardzo szeroki wybór. Zdecydowanie najszybciej klientów znajdowały kawalerki oraz mieszkania przeznaczone dla studentów, położone w pobliżu wyższych uczelni.

autor: Marzena Czuba, BN Magnus

Niepokojące wieści o niekorzystnych zmianach gospodarczych i doświadczenia z kryzysu z lat 2008-2009 spowodowały, iż w ubiegłym roku zarówno właściciele nieruchomości, jak i kupujący ostrożnie podchodzili do transakcji. Większość klientów poszukiwała domów o powierzchni nieprzekraczającej 200 metrów kwadratowych, niskich kosztach utrzymania, najlepiej gotowych do zamieszkania. Przeważał też zakup nieruchomości na własne cele mieszkaniowe. Nieliczne transakcje to tak zwane zakupy inwestycyjne.
Większość ubiegłorocznych transakcji to finalizacja umów przedwstępnych, jakie zostały zawarte pod koniec 2010 roku. Okres wiosenno-letni, który zwyczajowo jest czasem wzmożonych poszukiwań na rynku domów, też nie sprzyjał transakcjom. Z tego powodu w ubiegłym roku wrocławscy pośrednicy zauważyli największy od lat spadek cen zarówno ofertowych, jak i transakcyjnych domów, willi lub rezydencji o powierzchni użytkowej powyżej 250 metrów kwadratowych.
Aż o 30 procent mniej niż jeszcze dwa lata temu trzeba było zapłacić za wille na Zaciszu, Zalesiu i Biskupinie. Podobne spadki dotknęły też inne dzielnice, jak Oporów, Grabiszynek, Partynice, Ołtaszyn i Bielany Wrocławskie. Jeszcze w 2010 roku za willę posadowioną na 1000-metrowej działce w rejonie Zalesia trzeba było zapłacić około 3 mln zł, w ubiegłym roku już 2 mln zł.
Spadki cen nie ominęły również mniejszych domów ? w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej. W tym sektorze nie były one jednak tak drastyczne. Oscylowały w granicach 15 procent. Za bliźniak z lat 70. na Partynicach do kapitalnego remontu o powierzchni 120 metrów kwadratowych posadowiony na 340-metrowej działce trzeba było zapłacić 630 tys. zł, chociaż jego początkowa cena ofertowa wynosiła 740 tys. zł. Szeregówkę na Oporowie o powierzchni 150 metrów kwadratowych można było kupić już za 745 tys. zł.
Coraz większą popularnością cieszą się małe domki w stanie deweloperskim w podwrocławskich miejscowościach, jak Kiełczów, Mirków, Siechnice, Radwanice, Bogdaszowice. Powodem jest coraz lepsza infrastruktura w tych miejscowościach, oddanie do użytku części Autostradowej Obwodnicy Wrocławia oraz niskie ceny nieruchomości. Za szeregówkę w stanie deweloperskim w Mirkowie trzeba zapłacić 369 tys. zł, a w Mędłowie - 328 tys. zł.
autor: Dorota Łukianowicz, BN Kando Nieruchomości

Spadki cen nieruchomości we Wrocławiu w 2011 roku nie dotyczyły rynku komercyjnego. Wrocław stał się bardzo atrakcyjnym miastem do lokowania kapitału przez fundusze inwestycyjne. Kilka znanych firm przeniosło do nas swoje siedziby. Rekordowe ceny padały na przetargach miejskich, których nie trzeba było powtarzać.
Wśród najemców szczególnym zainteresowaniem cieszyły się ciągi handlowe w centrum, na przykład przy ulicy Oławskiej, Ruskiej oraz powoli wracającej do łask ulicy Świdnickiej, która przez ostatnie lata została zdominowana przez placówki bankowe. Ceny najmu w tych miejscach wahały się od 150 do 200 zł za metr kwadratowy.

Dużym zainteresowaniem cieszył się też Rynek, który jest wciąż najlepszym miejscem pod gastronomię czy kluby muzyczne. Niestety, mimo dużego zainteresowania w obrocie pozostawały jedynie piwnice pod kluby muzyczne, których ceny kształtowały się na poziomie 60 zł za metr kwadratowy.

Poza centrum bardzo dużym powodzeniem cieszyły się: ulica Krzywoustego na starym Psim Polu, ulica Strzegomska przy Hali Strzegomskiej, ulica Olszewskiego na Biskupinie oraz zawsze atrakcyjny plac Grunwaldzki. W tych lokalizacjach ceny najmu dochodziły nawet do 100 zł za metr kwadratowy. W pozostałych częściach Wrocławia to raczej najemcy dyktowali warunki. Popularne stały się lokale położone na dużych osiedlach z przeznaczeniem pod sklepy spożywcze, odzieżowe, apteki, punkty finansowe i małą gastronomię. Ceny wahały się w zależności od lokalizacji od 45 do 80 zł za metr kwadratowy.

Rok 2011 był również owocny dla właścicieli powierzchni biurowych. Dobra lokalizacja i łatwy dostęp do wykwalifikowanych pracowników oraz rozwinięta infrastruktura techniczna sprawiły, że Wrocław stał się atrakcyjnym miejscem do ulokowania firmy. Poszukiwane były głównie biura w standardzie klasy B i B+ o powierzchniach od 50 do 90 metrów kwadratowych oraz większe ? od 300 do 500 metrów. Przy wyborze lokalu duże znaczenie miała cena, a także lokalizacja i przede wszystkim dostęp do miejsc parkingowych.
W przypadku mniejszych powierzchni umowy najmu zawierane były na czas nieokreślony, natomiast przy większych dominowały umowy na czas określony od trzech do pięciu lat. Ceny najmu wahały się pomiędzy 35 a 70 zł za metr kwadratowy w zależności od klasy biura.

Poważne zmiany na wrocławskim rynku komercyjnym przyniesie dopiero ten rok. W najbliższym czasie zostanie oddanych do użytku ponad 80 tys. metrów kwadratowych nowych powierzchni biurowych. Znajdują się one w Green Towers przy ulicy Strzegomskiej (23 tys. metrów kwadratowych), Aquarius Business House przy ulicy Swobodnej (14,5 tys.), Sky Tower Offices przy ulicy Powstańców Śląskich (22 tys.), Synergy Business Park przy ulicy Horbaczewskiego (15 tys.), Wojdyła Business Park (8 tys.) i Epsilon Office na Psim Polu (6,5 tys.). Wprowadzenie na rynek tak dużej liczby wysokiej jakości biur z pewnością przyczyni się do spadku cen lokali już funkcjonujących i wzrostu zainteresowania Wrocławiem dużych najemców.
autor: Sebastian Cimerman, Centrum Nieruchomości

Ubiegłoroczne spadki cen nie ominęły rynku wrocławskich nieruchomości gruntowych - zarówno tych pod zabudowę wielorodzinną, jak i pod własne domy jednorodzinne. Mniejszy popyt, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy, a także wchodzące w życie w tym roku zmiany w ustawie deweloperskiej zrobiły swoje.
Większość deweloperów rozpoczęła budowy na gruntach nabytych jeszcze przed kryzysem. Ci, którzy zdecydowali się na zakup, dokładniej analizowali trafność swoich inwestycji. Kreowali też sposób nabywania gruntów, nie tylko dyktując cenę, ale także proponując płatności na raty lub po otrzymaniu pozwolenia na budowę. Deweloperzy kupowali nieruchomości głównie za gotówkę, co świadczy o dobrej kondycji rodzimych firm. Sytuację wymusiła też konkurencja, bo klienci nie chcą nabywać mieszkań wybudowanych na obciążonych hipotekami nieruchomościach. Banki także niechętnie kredytują deweloperów, których nie stać na zakup gruntu.
Co prawda nadal najchętniej nabywane były tereny na południu i w centrum Wrocławia, jednak wielu deweloperów postanowiło kupić nieruchomości na obrzeżach miasta albo na mniej popularnych osiedlach: Maślicach, Stabłowicach, Złotnikach i Pawłowicach. Najbardziej poszukiwane były własnościowe działki o powierzchniach od 4 do 10 tys. metrów kwadratowych. Inwestorzy obawiają się bowiem trudnego do określenia wzrostu ustanawianych przez gminy corocznych opłat z tytułu wieczystego użytkowania gruntu.
Poważnym problemem dla deweloperów jest brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niestety, biurokracja we wrocławskim urzędzie miejskim powoduje, że na warunki zabudowy inwestor musi czekać nawet pół roku, a potem kolejne pół na pozwolenie na budowę. Oczywiście, jeśli żaden z sąsiadów nie złoży protestów w tej sprawie.
Ewenementem w skali kraju jest również wyrok Naczelnego i Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego obalający niedawno uchwalony i uprawomocniony plan zagospodarowania przestrzennego. Niepokojąca jest też możliwość wstrzymania przez gminę procedury wydania warunków zabudowy, gdy miasto przystąpiło do opracowania jakiegoś planu. Dla potencjalnego inwestora może to oznaczać wstrzymanie inwestycji na kilka miesięcy. W ubiegłym roku niepewnie czuli się również sprzedający, bo trudno przewidzieć wysokość ewentualnych opłat adiacenckich od uzbrojenia technicznego działek, od ich scalenia lub podziału, które wyznaczy gmina. Niestety, takie proceduralno-administracyjne wrocławskie zawirowania są w stanie przetrwać jedynie zaprawione w boju rodzime firmy. Inwestorów zagranicznych to zdecydowanie przeraża.
Obecnie we Wrocławiu kupujący mogą wybrać coś dla siebie spośród 5,5 tys. nowych mieszkań wznoszonych lub wybudowanych przez deweloperów w 160 inwestycjach. To dwa razy więcej niż w 2010 roku. Spośród oferowanych przez deweloperów mieszkań zaledwie 15 procent to lokale gotowe.
W ubiegłym roku ceny transakcyjne mieszkań deweloperskich spadły o prawie 10 procent - obecnie nowe mieszkanie we Wrocławiu kosztuje średnio 5,9 tys. zł brutto za metr kwadratowy. Tradycyjnie najwięcej za metr trzeba zapłacić na południu i w centrum, a najmniej na obrzeżach, w rejonie Psiego Pola oraz Fabrycznej. Aby zachęcić klientów do kupowania, deweloperzy coraz częściej proponują najróżniejsze promocje. Klienci mogą więc liczyć na dodatkowe wyposażenie mieszkania, darmowe aranżacje wnętrz wykonane przez specjalistów lub pomoc dewelopera w załatwieniu kredytu na zakup własnego M.

autor: Cezary Popławski, BN MetaForum i Hobo Inwestycje oraz Wojciech Owczarek, BN Hobo i Hobo Inwestycje