Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Jacek Kulesza

Choć kilka lat temu obawiano się kolejnego kryzysu na rynku nieruchomości, to jednak udało się go uniknąć. W największych polskich miastach na rynku panowała bowiem równowaga między liczbą sprzedawanych mieszkań i kolejnych wprowadzanych do sprzedaży. Ceny rosły, nawet dość mocno, ale nie odstraszało to kolejnych chętnych, w tym inwestorów, którzy wycofywali pieniądze z banków i lokowali je w bardziej dochodowy, ale i stabilny, rynek nieruchomości, gdzie kupowali mieszkania z myślą o wynajmie lub późniejszej odsprzedaży w wyższej cenie.
Tak było do marca tego roku.

Lockdown zmienia rynek

Choć wiosną mieliśmy w Polsce wielokrotnie mniej zachorowań niż teraz, to jednak ani państwo, ani biznes, ani służba zdrowia nie były przygotowane do epidemii na taką skalę. Między innymi stąd decyzja rządu o wprowadzeniu w Polsce lockdownu.
Choć utrudnił on działalność również firmom z branży mieszkaniowej, to jednak był zbyt krótki, by mieć duży bezpośredni wpływ na ten rynek. Ale dużo gorsze są skutki pośrednie wiosennego lockdownu i jesiennego zamrożenia działalności wielu branż, głównie handlowych i usługowych.
Część firm upadła, wiele ma kłopoty finansowe. Przedsiębiorcy są niepewni przyszłości, ponieważ nie ma żadnej gwarancji, że kłopoty się nie powtórzą - choć wszyscy czekają na szczepionkę jak na zbawienie.
Wiele osób straciło pracę całkiem lub okresowo. Dużo więcej wiosną i latem zarabiało tylko 80 proc. tego, co wcześniej. A przede wszystkim wśród pracowników jest także brak poczucia stabilności. Trudno więc w takiej sytuacji myśleć o kupowaniu mieszkania na kredyt, nawet gdy oprocentowanie jest na bardzo niskim poziomie.
Na dodatek jedną z branż, które najmocniej ucierpiały podczas kryzysu, jest turystyka. I choć po wiosennym lockdownie udało jej się latem nieco odrobić straty, gdy ruch w Polsce był większy niż w poprzednich latach, to jednak jesienią znów dotknęły ją obostrzenia. I zapowiada się, że będą obowiązywać również przez bardzo dochodowy sezon zimowy, w tym podczas ferii.
A przecież wiele mieszkań kupowanych jest z myślą o wynajmie krótkoterminowym, czyli dla turystów. Poza tym wiele osób inwestuje w lokale w budynkach apart- i condohotelowych zarówno we Wrocławiu, jak w najbardziej popularnych miejscowościach turystycznych na Dolnym Śląsku, czy nawet w całej Polsce.
I w końcu praca zdalna na uczelniach, zwłaszcza ta wprowadzona jesienią, spowodowała, że z wyjazdu do dużych miast, w tym Wrocławia, zrezygnowały tysiące studentów. Postanowili zaoszczędzić na wynajmie mieszkań, ale przez to zachwiali całym rynkiem. Część właścicieli mieszkań oferowanych turystom postanowiła przeznaczyć je na wynajem długoteminowy, a zaraz potem okazało się, że tam też jest mniej klientów.
A przecież zdecydowana większość mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych przeznaczana jest potem na wynajem. A w ostatnich latach ponad połowa lokali na rynku pierwotnym kupowana była właśnie przez inwestorów.
W tej sytuacji można było się spodziewać kryzysu na rynku mieszkaniowym. Ten jednak nie nastąpił, choć nastąpiły na nim duże zmiany.
- Pandemia zmieniła priorytety wśród kupujących - mówi Leszek Michniak, prezes Grupy WGN. - Teraz można wydzielić cztery sektory nieruchomości, które cieszą się największym powodzeniem. Pierwsza grupa to mieszkania jedno- i dwupokojowe, druga to nieruchomości zapewniające kontakt z przyrodą, jak trzy- i czteropokojowe mieszkania z loggiami, tarasami czy ogródkami oraz domy wolno stojące i szeregowe. Do trzeciej należą działki budowlane i siedliskowe, a do czwartej domy na wsi, nawet daleko od Wrocławia.

Joanna Chojecka,
dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg

Ze względu na pandemię koronawirusa rok 2020 jest ogromnym wyzwaniem dla całej gospodarki w Polsce i na świecie. Istotnie wpłynęło to na wiele sektorów, pewne zmiany widoczne są także w segmencie nieruchomości mieszkaniowych.
Przede wszystkim jednak zauważamy, że – z wyjątkiem pierwszego zamknięcia gospodarki, kiedy wiele osób obawiało się przyszłości – popyt na mieszkania nie osłabł. Wręcz przeciwnie, notujemy nawet więcej zapytań od potencjalnych klientów. Podobnie budowy – wszystkie realizujemy zgodnie z harmonogramami, bez żadnych przestojów.
Z pewnością zyskały zdalne kanały komunikacji. Nowe rozwiązania – jak video chat, oferta online a nawet zdalne, elektroniczne podpisanie umowy – dziś stały się standardem, który pozostanie już na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Polacy oczekują bowiem szybkiej reakcji i mobilności.
Nadal wiele osób preferuje kontakt osobisty w biurze sprzedaży, sądzimy jednak, że kanał online będzie się systematycznie rozwijał. To także szansa dla deweloperów na zwiększenie dotarcia i w efekcie sprzedaży.
Widzimy też wyraźny popyt inwestycyjny, zwłaszcza że obecnie WIBOR jest rekordowo niski, co może zachęcać do inwestycji w nieruchomości. Daje to obecnie znacznie wyższe stopy zwrotu niż lokaty bankowe czy na rynku kapitałowym. Obserwujemy, że pewna nadpłynność gotówki na rynku jest przekierowana właśnie na inwestycje w mieszkania – także przez cudzoziemców.
Jako dobrą lokatę klienci często wybierają mikroapartamenty. Nieduże metraże i promocyjne ceny lokali pozwalają na szeroki wybór dla każdego. Do zakupu przekonuje także zaawansowany pakiet usług dodatkowych zagwarantowanych: recepcja, concierge, ochrona, elektroniczne zamki, strefa biurowa, pralnia, suszarnia czy fitness. Taka inwestycja jest bardziej opłacalna w przypadku skorzystania z opcji odliczenia podatku VAT.
Obserwujemy, że ceny mieszkań nie spadają – w niektórych lokalizacjach nawet rosną. W przyszłym roku spodziewamy się raczej ustabilizowania cen, ale nie ich spadku.
Klienci szukają coraz lepszych projektów, z balkonami i tarasami, w dobrych lokalizacjach. Oczekują dobrze zaprojektowanych mieszkań, by w razie potrzeby korzystać z nich także w ramach pracy zdalnej. Doceniają też wsparcie w obszarze procedur kredytowych – przyspieszenia i ułatwienia możliwości otrzymania kredytu. Przy wyborze mieszkania analizują także oferowane przez dewelopera technologie, takie jak smart house, fotowoltaika i inne rozwiązania ekologiczne oraz bezpieczeństwo mieszkania i osiedla.

Sebastian Bieńkowski,
dyrektor ds. projektów Eiffage Immobilier Polska

Wbrew początkowym obawom epidemia nie wstrzymała inwestycji. Deweloperzy wprowadzają nowe mieszkania na rynek i konsekwentnie będą to robić – dostępność nowych lokali wciąż będzie więc na wysokim poziomie. Wynik sprzedaży w trzecim kwartale bieżącego roku jest o 94 proc. wyższy niż w drugim. Także kwartalny wzrost cen na poziomie 1 proc. można potraktować jako zapowiedź ustabilizowania się sytuacji po krótkim okresie wahań z połowy roku.
Jednakże przyszła sytuacja na rynku będzie zależała przede wszystkim od przebiegu epidemii oraz od nastrojów nabywców i ich skłonności do zakupów. Ich decyzje będą determinowane w dużej mierze przez takie czynniki jak stabilność zatrudnienia i dochodów, poziom oszczędności oraz poczucie bezpieczeństwa.
Obecnie nie ma przesłanek do redukcji cen w 2021 r., z całą pewnością korekta nie obejmie mieszkań premium. W tym segmencie ceny wzrosły ostatnio o 2 proc. Przewidujemy, że trend utrzyma się w pierwszej połowie przyszłego roku, a w drugiej może nawet delikatnie przyśpieszyć. Warto zauważyć, że osoby, które zdecydowały się na zakup mieszkania w trzecim kwartale we Wrocławiu i innych dużych miastach, zaakceptowały nieco wyższe ceny niż te z początku roku. Wciąż dominowały transakcje gotówkowe, ale niedługo ich udział może spaść na rzecz zakupów na kredyt – na skutek poluzowania polityki kredytowej banków.
Utrzymanie cen na poziomie zbliżonym do obecnego może być istotne dla osób kupujących mieszkania pod wynajem. Taka inwestycja nadal będzie traktowana jako bezpieczna lokata kapitału, zdecydowanie bardziej rentowna niż chociażby lokaty bankowe. W 2021 r. z pewnością warto będzie zainwestować w mieszkania o podwyższonym standardzie w dobrej lokalizacji w centrum. Atrakcyjne dla inwestorów będą lokale o komfortowym układzie. Już teraz widać wzrost zainteresowania mieszkaniami trzypokojowymi o wielkości ok. 65 m kw.
Wyraźnym trendem jest zwiększająca się aktywność inwestorów instytucjonalnych, która w 2021 pociągnie za sobą wzrost podaży inwestycji mieszkaniowych zaprojektowanych i wybudowanych w odpowiedzi na ich potrzeby.
Inwestorzy coraz częściej zwracają uwagę na bezpośrednie otoczenie – kluczowa jest bliskość zieleni, terenów rekreacyjnych oraz dostęp do usług i komunikacji miejskiej. Na znaczeniu zyskują balkony, tarasy i ogródki. Te ostatnie pojawiają się nawet w budynkach w centrum miasta. Dużym atutem są także przestrzenie wspólne.
Te same atrybuty stają się równie istotne dla osób kupujących mieszkania dla siebie.

Krzysztof Ziajka,
prezes Inkom

Najbliższy rok nie będzie przełomowy. Rynek nieruchomości jest bowiem stabilny.
Reakcją na zmiany, które zachodzą w gospodarce, jest zmniejszenie wielkości podaży nowych mieszkań. Stosunek popytu do liczby dostępnych mieszkań pozostanie na niezmienionym poziomie. To pozwoli zachować obecne ceny, mimo możliwego spadku wolumenu nabywców. Ewentualne wahania nie będą jednak znaczące.
Ograniczona oferta i powszechnie odczuwalny brak stabilności prawdopodobnie przyniosą lukę w sprzedaży, ale będzie to jedynie sytuacja przejściowa. Klienci i inwestorzy mogą czuć się bezpiecznie.
Warto inwestować w mieszkania. Przy obecnym spadku wartości pieniądza zakup nieruchomości jest rozsądną, pewną lokatą. Obniżki cen nie są prognozowane, nie występuje więc ryzyko, że stracimy na transakcji.
To, jaki rodzaj najmu warto wybrać, zależy od wielu czynników. W obecnym czasie dobrym wyborem są nieruchomości zlokalizowane w pobliżu dużych firm i centrów biznesowych. Często takie miejsca znajdują się na peryferiach miasta, co może oznaczać atrakcyjną cenę za metr i rentowny wynajem.
Pamiętać jednak należy, że mieszkanie jest inwestycją długoletnią. Dziś zablokowana jest opcja najmu krótkoterminowego, ale taki stan nie będzie trwał w nieskończoność. Prestiżowe budynki w strategicznych lokalizacjach zawsze są dobrym wyborem. Ich wartość rośnie najszybciej, a wysokie opłaty z tytułu najmu są uzasadnione.
Przy wyborze mieszkania inwestycyjnego najważniejszym czynnikiem jest lokalizacja. Nie oznacza to, że nieruchomość musi być usytuowana w centrum. Atrakcyjne miejsce to takie, które jest dobrze skomunikowane z dużym zakładem pracy, ośrodkiem edukacyjnym lub ważnymi punktami turystycznymi.
Standard wykończenia budynku zawsze jest ważny, jakość musi zostać zachowana. Obecnie przyjmuje się to za normę, która należy się każdemu nabywcy. Ekskluzywnych materiałów wymagają głównie osoby kupujące apartamenty w sercu miasta.
Balkon i ogródek są miłym dodatkiem, ale nie stanowią istotnego wyznacznika, to parametr interesujący dla osób szukających lokum na własny użytek.

Dariusz Pawlukowicz,
członek zarządu Vantage Development

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2021 roku będzie w dużej mierze zależeć od tego, czy uda się utrzymać równowagę pomiędzy popytem a podażą. A konkretniej: jakie nastroje będą panować wśród kupujących. Eksperci wskazują, że to poczucie stabilności zatrudnienia i dochodów oraz zdrowie najbliższej rodziny będą decydować o decyzjach zakupowych Polaków. Prawa rynku są tutaj proste: jeśli ich zainteresowanie zakupem utrzyma się w 2021 roku na wysokim poziomie, ceny mieszkań nie spadną. A biorąc pod uwagę wysoką inflację oraz niskie stopy procentowe lokat bankowych, to właśnie rynek mieszkaniowy będzie dla wielu bezpiecznym miejscem do lokowania oszczędności.
Każda z form inwestowania w rynek nieruchomości ma swoje wady i zalety. Najmniej obciążony ryzykiem jest zakup mieszkania u dewelopera, a następnie wynajmowanie go samodzielnie lub poprzez pośrednika.
Od rozpoczęcia pandemii i momentu wprowadzenia ograniczeń w kontaktach społecznych i możliwości przemieszczania się rynek najmu krótkoterminowego w zasadzie przestał istnieć. Wielu właścicieli zdecydowało się na zmianę formuły najmu na długoterminowy, co faktycznie spowodowało zwiększenie podaży mieszkań na wynajem i musiało wiązać się z obniżką cen czynszów w kolejnych miesiącach.
W przyszłości spodziewamy się, że wraz z zakończeniem pandemii i przywróceniem normalnych warunków pracy oraz nauki w naturalny sposób na rynek najmu powróci większa liczba klientów, m.in. studentów. Przy nisko oprocentowanych lokatach bankowych i najwyższym w Europie poziomie inflacji (wg Eurostatu w październiku wyniosła 3,8 proc.) zakup nieruchomości pod wynajem to jeden z niewielu sposobów na ochronę posiadanego kapitału.
Inwestycja w apart- i condohotele natomiast nawet w czasach koniunktury była w naszej ocenie obarczona relatywnie wysokim ryzykiem. Ograniczenia w ruchu turystycznym spowodowały, że takie obiekty praktycznie przestały generować zyski, a próby wyjścia z inwestycji mogą być dla inwestorów czasochłonne i kosztowne.
Przy zakupie mieszkania inwestycyjnego główną rolę odgrywa przede wszystkim położenie projektu. Dostępność komunikacji miejskiej przekłada się na szybki dojazd do centrum, uczelni czy miejsca pracy. Ważny jest także rozkład samego mieszkania - to, ilu potencjalnych najemców będzie mogło w nim zamieszkać. Dodatkowe atuty lokalu w postaci balkonu czy ogródka są oczywiście postrzegane jako zalety nieruchomości, ale nie są najważniejsze. Lokalizacja jest zdecydowanie na pierwszym miejscu.

Artykuł otwarty w ramach bezpłatnego limitu

Wypróbuj prenumeratę cyfrową Wyborczej

Nieograniczony dostęp do serwisów informacyjnych, biznesowych,
lokalnych i wszystkich magazynów Wyborczej.