Rodzinie, która kilkanaście miesięcy temu mogła liczyć na pół miliona kredytu mieszkaniowego, teraz, przy takich samych dochodach, bank zaproponuje niecałe 200 tys. zł. Jak tu myśleć o własnym mieszkaniu?
Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) w listopadzie 2022 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 13,6 tys. potencjalnych kredytobiorców. Można dodać – tylko tyle, bo to jeden z najniższych wyników od stycznia 2007 r., czyli od kiedy BIK prowadzi takie analizy. Dla porównania: rok wcześniej było prawie 37 tys. wnioskujących. Dodajmy, że w poprzednim miesiącu było też mniej wnioskujących niż w październiku 2022.

Wynika to oczywiście z drastycznego spadku tzw. zdolności kredytowej bardzo wielu osób. Sytuacja wygląda tak, że dostępny kredyt jest dużo mniejszy niż jeszcze do niedawna, a równocześnie ceny mieszkań nie są niższe. Efekt: jeśli jeszcze kilkanaście miesięcy temu kogoś stać było na zakup mieszkania na kredyt, to teraz już często nie może sobie na to pozwolić.

Kredyty mieszkaniowe. Jak się połapać, na co kogo stać

Jak bardzo spadła zdolność kredytowa Polaków? Drastycznie, a tempo jest porównywalne do zjazdu w narciarstwie szybkim. Można się o tym przekonać na przykładzie rodziny 2+1, zarabiającej w sumie 6,4 tys. zł netto. W kwietniu 2021 r. otrzymałaby kredyt mieszkaniowy maksymalnie na poziomie ok. 513 tys. zł, w styczniu tego roku zostało już niespełna 386 tys. zł, a w październiku 2022 r. ta wartość stopniała do ok. 187 tys. zł. Takie wyliczenia przedstawił Łukasz Makar, dyrektor rynku deweloperskiego mFinanse, podczas konferencji Dni Dewelopera, która odbyła się we Wrocławiu.

Konferencja Dni Dewelopera
Konferencja Dni Dewelopera  Fot. materiały prasowe

– Zmiany geopolityczne, podwyżki stóp procentowych, zaostrzenie wymogów regulacyjnych oraz obawy przed skutkami spowolnienia gospodarczego zmniejszyły nie tylko skutecznie, ale i prawdopodobnie na dłużej, nie tyle sam popyt, co raczej zdolność kredytową na kredyty mieszkaniowe, zależnie od sytuacji klienta, nawet o 70 proc. – zaznacza Makar.

Zauważa przy tym, że zmieniła się ścieżka decyzyjna osób planujących zakup mieszkania na kredyt. – Po kilkuletnim okresie posiadania dużej zdolności kredytowej muszą obecnie odrabiać lekcję ekonomiczną i finansową. Problem w tym, że nie tylko wysokość WIBOR-u ma wpływ na zdolność kredytową – także źródło dochodu, które mogło być zmienione w trakcie roku podatkowego w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, systemy scoringowe banków i wiele innych czynników. To oznacza, że ten sam klient lub rodzina może mieć w różnych bankach różnicę w maksymalnej zdolności kredytowej nawet na poziomie 40 proc. – wyjaśnia.

Podaje przykład singla urodzonego w 1988 r., z dochodem 9 tys. zł netto – przy 20-proc. wkładzie rozbieżności między ofertami banków wahają się między 396 tys. a 559 tys. zł.

– To oznacza wprost: jeśli klient nie porówna wszystkich ofert kredytowych, może nie wiedzieć, że stać go na wybrane mieszkanie – podkreśla Makar.

Inwestorzy bardzo ostrożnie planują dziś start kolejnych projektów mieszkaniowych
Inwestorzy bardzo ostrożnie planują dziś start kolejnych projektów mieszkaniowych  Fot. Robert Robaszewski / Agencja Wyborcza.pl

Warunki odmrożenia kredytów

Czy kredyty na mieszkanie mogą być łatwiej dostępne? Zdaniem eksperta mFinanse odmrożenie rynku kredytów mieszkaniowych jest możliwe, ale zależy to od kilku czynników. Jednym z nich jest szybkie wejście w życie wskaźnika WIRON, który ma zastąpić stopę referencyjną WIBOR. Dlaczego?

Stawka WIRON obliczana jest na bazie realnie tworzonych depozytów, lepiej odzwierciedla realia rynkowe i jest odporniejsza na wahania stóp procentowych niż WIBOR, a na dzisiejsze warunki dawałaby większą zdolność o ok. 10 proc. – analizuje Łukasz Makar.

Kolejny element, na jaki wskazuje, to możliwość zmiany wysokości tzw. bufora ostrożnościowego KNF, który aktualnie wynosi 5 proc. w procesie oceny zdolności kredytowej klientów: – KNF rozpatruje taką opcję najpierw dla kredytów o stałej stopie procentowej. Każdy 1 proc. buforu to różnica w zdolności kredytowej o ok. 6 proc.

Podkreśla, że rynek ożywiłyby też preferencyjne programy tanich kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem dla młodych rodzin. – Mamy dobre doświadczenia historyczne w postaci programu "Rodzina na swoim" funkcjonującego w latach 2007–2013, z którego skorzystało ok. 200 tys. osób – mówi.

Jak wyjaśnia prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, cytowany w informacji prasowej tej instytucji, do odmrożenia popytu na kredyty mieszkaniowe konieczne jest istotne zwiększenie zdolności kredytowej, która zależy od czterech czynników: stóp procentowych, wynagrodzeń, cen nieruchomości i kosztów utrzymania.

– Na ten moment najbardziej prawdopodobny jest spadek cen nieruchomości, wynagrodzenia realnie od kilku miesięcy spadają, a stopy procentowe raczej nie zostaną obniżone w najbliższym czasie, podobnie jak inflacja, która raczej jeszcze zwiększy koszty utrzymania gospodarstw domowych. W przypadku nieruchomości nie liczyłbym jednak na jakieś spektakularne obniżki rzędu 20–30 proc., które istotnie zwiększyłyby zdolność kredytową, a tym samym pobudziły popyt na kredyty mieszkaniowe – mówi prof. Rogowski.

Gospodarka. Co wynika z hamowania

– W tym roku katalog wyzwań, z jakimi mierzą się interesariusze rynku deweloperskiego oraz jego klienci, jest wyjątkowo szeroki. Znajdujemy się w momencie niezwykle trudnym, w którym na kondycję rynku budownictwa mieszkaniowego działa wiele czynników, chwiejąc zarówno popytem, jak i podażą. Za sprawą wyśrubowanych kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych Polaków zwyczajnie nie stać na zakup mieszkania, wskutek czego także na rynku najmu ceny szybują – mówi Tomasz Stoga, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich Wrocław.

Zaznacza, że inwestorzy bardzo ostrożnie planują dziś start kolejnych projektów mieszkaniowych:

– Grunty są trudno dostępne, procedury w procesie inwestycyjnym trwają latami, a finansowanie inwestycji deweloperskiej w obliczu inflacji, bez konkretnej oferty i długofalowej strategii ze strony banków, staje się niebagatelnym wyzwaniem. Każda możliwość nawiązania dyskusji, przedstawienia swoich postulatów, wysłuchania przedstawicieli różnych branż i podmiotów samorządowych jest obecnie na wagę złota. Nie ma rozwoju miast bez nowych mieszkań – z tym zgadzamy się w gronie włodarzy, z którymi dyskutowaliśmy o kwestiach mieszkalnictwa. Tegoroczne Dni Dewelopera poświęciliśmy w znacznej mierze znalezieniu odpowiedzi na pytanie: co i jak należy zrobić, by mieszkań na rynku nie zabrakło.

Na razie, jak podkreślają eksperci, realizowane są, czy raczej finalizowane, projekty mieszkaniowe rozpoczęte jeszcze w niedawnych, lepszych czasach. Jednak z nowymi inwestycjami deweloperzy się wstrzymują, bo obawiają się, że nie będzie ich komu sprzedać. To znaczy, że podaż hamuje, i w przewidywalnej przyszłości nadal tak będzie, co może się okazać problemem w sytuacji, gdy stopy procentowe zaczną spadać, a zdolność kredytowa potencjalnych kupujących rosnąć. Mała liczba mieszkań na rynku będzie jak naciągnięta sprężyna dla wzrostu cen za metr kwadratowy, które przecież i tak są już wysokie.

icon/Bell Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie
Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi
Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich.
Więcej
    Komentarze
    Zaloguj się
    Chcesz dołączyć do dyskusji? Zostań naszym prenumeratorem
    Po prostu wróciła normalność do nadal biednego, półperyferyjnego kraju.
    już oceniałe(a)ś
    2
    0