Według danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) w listopadzie 2022 r. o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 13,6 tys. potencjalnych kredytobiorców. Można dodać – tylko tyle, bo to jeden z najniższych wyników od stycznia 2007 r., czyli od kiedy BIK prowadzi takie analizy. Dla porównania: rok wcześniej było prawie 37 tys. wnioskujących. Dodajmy, że w poprzednim miesiącu było też mniej wnioskujących niż w październiku 2022.
Wynika to oczywiście z drastycznego spadku tzw. zdolności kredytowej bardzo wielu osób. Sytuacja wygląda tak, że dostępny kredyt jest dużo mniejszy niż jeszcze do niedawna, a równocześnie ceny mieszkań nie są niższe. Efekt: jeśli jeszcze kilkanaście miesięcy temu kogoś stać było na zakup mieszkania na kredyt, to teraz już często nie może sobie na to pozwolić.
Jak bardzo spadła zdolność kredytowa Polaków? Drastycznie, a tempo jest porównywalne do zjazdu w narciarstwie szybkim. Można się o tym przekonać na przykładzie rodziny 2+1, zarabiającej w sumie 6,4 tys. zł netto. W kwietniu 2021 r. otrzymałaby kredyt mieszkaniowy maksymalnie na poziomie ok. 513 tys. zł, w styczniu tego roku zostało już niespełna 386 tys. zł, a w październiku 2022 r. ta wartość stopniała do ok. 187 tys. zł. Takie wyliczenia przedstawił Łukasz Makar, dyrektor rynku deweloperskiego mFinanse, podczas konferencji Dni Dewelopera, która odbyła się we Wrocławiu.
– Zmiany geopolityczne, podwyżki stóp procentowych, zaostrzenie wymogów regulacyjnych oraz obawy przed skutkami spowolnienia gospodarczego zmniejszyły nie tylko skutecznie, ale i prawdopodobnie na dłużej, nie tyle sam popyt, co raczej zdolność kredytową na kredyty mieszkaniowe, zależnie od sytuacji klienta, nawet o 70 proc. – zaznacza Makar.
Zauważa przy tym, że zmieniła się ścieżka decyzyjna osób planujących zakup mieszkania na kredyt. – Po kilkuletnim okresie posiadania dużej zdolności kredytowej muszą obecnie odrabiać lekcję ekonomiczną i finansową. Problem w tym, że nie tylko wysokość WIBOR-u ma wpływ na zdolność kredytową – także źródło dochodu, które mogło być zmienione w trakcie roku podatkowego w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, systemy scoringowe banków i wiele innych czynników. To oznacza, że ten sam klient lub rodzina może mieć w różnych bankach różnicę w maksymalnej zdolności kredytowej nawet na poziomie 40 proc. – wyjaśnia.
Podaje przykład singla urodzonego w 1988 r., z dochodem 9 tys. zł netto – przy 20-proc. wkładzie rozbieżności między ofertami banków wahają się między 396 tys. a 559 tys. zł.
– To oznacza wprost: jeśli klient nie porówna wszystkich ofert kredytowych, może nie wiedzieć, że stać go na wybrane mieszkanie – podkreśla Makar.
Czy kredyty na mieszkanie mogą być łatwiej dostępne? Zdaniem eksperta mFinanse odmrożenie rynku kredytów mieszkaniowych jest możliwe, ale zależy to od kilku czynników. Jednym z nich jest szybkie wejście w życie wskaźnika WIRON, który ma zastąpić stopę referencyjną WIBOR. Dlaczego?
Stawka WIRON obliczana jest na bazie realnie tworzonych depozytów, lepiej odzwierciedla realia rynkowe i jest odporniejsza na wahania stóp procentowych niż WIBOR, a na dzisiejsze warunki dawałaby większą zdolność o ok. 10 proc. – analizuje Łukasz Makar.
Kolejny element, na jaki wskazuje, to możliwość zmiany wysokości tzw. bufora ostrożnościowego KNF, który aktualnie wynosi 5 proc. w procesie oceny zdolności kredytowej klientów: – KNF rozpatruje taką opcję najpierw dla kredytów o stałej stopie procentowej. Każdy 1 proc. buforu to różnica w zdolności kredytowej o ok. 6 proc.
Podkreśla, że rynek ożywiłyby też preferencyjne programy tanich kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem dla młodych rodzin. – Mamy dobre doświadczenia historyczne w postaci programu "Rodzina na swoim" funkcjonującego w latach 2007–2013, z którego skorzystało ok. 200 tys. osób – mówi.
Jak wyjaśnia prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, cytowany w informacji prasowej tej instytucji, do odmrożenia popytu na kredyty mieszkaniowe konieczne jest istotne zwiększenie zdolności kredytowej, która zależy od czterech czynników: stóp procentowych, wynagrodzeń, cen nieruchomości i kosztów utrzymania.
– Na ten moment najbardziej prawdopodobny jest spadek cen nieruchomości, wynagrodzenia realnie od kilku miesięcy spadają, a stopy procentowe raczej nie zostaną obniżone w najbliższym czasie, podobnie jak inflacja, która raczej jeszcze zwiększy koszty utrzymania gospodarstw domowych. W przypadku nieruchomości nie liczyłbym jednak na jakieś spektakularne obniżki rzędu 20–30 proc., które istotnie zwiększyłyby zdolność kredytową, a tym samym pobudziły popyt na kredyty mieszkaniowe – mówi prof. Rogowski.
– W tym roku katalog wyzwań, z jakimi mierzą się interesariusze rynku deweloperskiego oraz jego klienci, jest wyjątkowo szeroki. Znajdujemy się w momencie niezwykle trudnym, w którym na kondycję rynku budownictwa mieszkaniowego działa wiele czynników, chwiejąc zarówno popytem, jak i podażą. Za sprawą wyśrubowanych kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych Polaków zwyczajnie nie stać na zakup mieszkania, wskutek czego także na rynku najmu ceny szybują – mówi Tomasz Stoga, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich Wrocław.
Zaznacza, że inwestorzy bardzo ostrożnie planują dziś start kolejnych projektów mieszkaniowych:
– Grunty są trudno dostępne, procedury w procesie inwestycyjnym trwają latami, a finansowanie inwestycji deweloperskiej w obliczu inflacji, bez konkretnej oferty i długofalowej strategii ze strony banków, staje się niebagatelnym wyzwaniem. Każda możliwość nawiązania dyskusji, przedstawienia swoich postulatów, wysłuchania przedstawicieli różnych branż i podmiotów samorządowych jest obecnie na wagę złota. Nie ma rozwoju miast bez nowych mieszkań – z tym zgadzamy się w gronie włodarzy, z którymi dyskutowaliśmy o kwestiach mieszkalnictwa. Tegoroczne Dni Dewelopera poświęciliśmy w znacznej mierze znalezieniu odpowiedzi na pytanie: co i jak należy zrobić, by mieszkań na rynku nie zabrakło.
Na razie, jak podkreślają eksperci, realizowane są, czy raczej finalizowane, projekty mieszkaniowe rozpoczęte jeszcze w niedawnych, lepszych czasach. Jednak z nowymi inwestycjami deweloperzy się wstrzymują, bo obawiają się, że nie będzie ich komu sprzedać. To znaczy, że podaż hamuje, i w przewidywalnej przyszłości nadal tak będzie, co może się okazać problemem w sytuacji, gdy stopy procentowe zaczną spadać, a zdolność kredytowa potencjalnych kupujących rosnąć. Mała liczba mieszkań na rynku będzie jak naciągnięta sprężyna dla wzrostu cen za metr kwadratowy, które przecież i tak są już wysokie.
Materiał promocyjny
Materiał promocyjny
Materiał promocyjny
Dzisiejsza gazeta (e-wydanie)
Wszystkie komentarze