Inwestorzy też chcą odpocząć. Coraz częściej szukają czegoś dla siebie, a nie tylko jak najwyższych zysków.
Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

W jakiej kondycji rynek aparthoteli czy condohoteli (w praktyce dziś to ten sam model) przetrwał kilkanaście miesięcy pandemii? Czy ten okres przygasił zapał inwestorów?

– Pomimo wielu obaw i lockdownów branża przechodzi przez ten trudny okres obronną ręką. Można nawet powiedzieć, że rynek condohoteli skorzystał na ograniczeniach nakładanych na społeczeństwo – mówi Jacek Jędrzejec, specjalista ds. nieruchomości luksusowych i inwestycyjnych Jot-Be Nieruchomości.

Z czego to wynika?

– Przede wszystkim, condohotele, tak samo jak standardowe hotele, zostały objęte pomocą rządową, zyskując finansowanie na bieżącą działalność. Operatorzy condohoteli mogli jednak o wiele łatwiej renegocjować wypłaty gwarantowanych stóp zwrotu niż hotele, które po drugiej stronie miały przedstawicieli banku. Statystki pokazały, że do renegocjacji umów doszło w ponad połowie rynku condo, dając poszczególnym hotelom niezbędny oddech umożliwiający pracę bez większych zawirowań i podejmowanych w stresie decyzji – wyjaśnia Jędrzejec.

Zauważa, że branży hotelarskiej sprzyjały też ograniczenia w wyjazdach zagranicznych: Polacy o wiele częściej niż przed pandemią szukali ciekawych miejsc w kraju.

– Condohotele, jako nowe obiekty, świetnie odpowiadały na zapotrzebowanie klientów, oferując apartamenty atrakcyjne pod względem standardu i towarzyszącej infrastruktury – dodaje ekspert Jot-Be Nieruchomości.

Dokąd z inwestycją

Góry, morze, a może inne znane turystycznie regiony, jak Mazury: które kierunki najbardziej przyciągają inwestorów zainteresowanych aparthotelami?

– Od kilkunastu miesięcy widzimy dynamiczny wzrost zainteresowania atrakcyjnymi wypoczynkowo lokalizacjami. Generalnie dzielą się one na trzy podstawowe grupy: tereny podgórskie, gminy nadmorskie oraz szeroko pojęte Pojezierze Mazurskie. Jeśli mielibyśmy wyróżnić jedną z nich, to prym wiodą przede wszystkim lokalizacje na południu Polski, w szczególności na Podhalu, Śląsku i Dolnym Śląsku, czyli Tatry, Beskidy i Sudety – mówi Alicja Palińska, ekspertka działu analiz portalu Nieruchomosci-online.pl

Bartosz Mazurek, prezes zarządu Ostoya Capital, wyjaśnia, że największy zysk z najmu przyniosą nieruchomości nad Bałtykiem, w znanych całorocznych miastach turystycznych, jak Świnoujście, Kołobrzeg i Międzyzdroje.

– Na drugim miejscu pod względem najmu zarobią dla nas góry, a na trzecim miejscu są Mazury – uzupełnia. – Kolejność ta wynika głównie z liczby turystów odwiedzających przez cały rok dany region. Bałtyk wciąż jest miejscem pierwszego wyboru nie tylko w czasie wakacji, ale również poza sezonem. Świadomość tego powoduje, że deweloperzy sprzedają apartamenty bardzo drogo, przez co potencjał wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczony.

Budowa Infinity Zieleniec ski&spa
Budowa Infinity Zieleniec ski&spa  fot. Materiały prasowe

Kto stawia właśnie na to, że zakupiona nieruchomość zyska na wartości, powinien szukać inwestycji w górach lub na Mazurach. Dlaczego? – Te regiony zyskują coraz większe obłożenie nie tylko w sezonie, ale i poza nim – mówi Mazurek.

Wyjazd poza sezonem

– Pamiętajmy, że pojęcie sezonowości w ostatnich latach bardzo mocno się zaciera. Oczywiście dziś szczyt sezonu turystycznego to cały czas wakacje, święta i sylwester oraz częściowo zimowe ferie. Ale Polacy, coraz częściej mogący przecież pracować zdalnie, dostrzegają potencjał w wyjazdach poza szczytem turystycznego sezonu – podkreśla Alicja Palińska.

Znaczenie ma też fakt, że górskie miejscowości – na nich się skupmy – rozwijają ofertę całoroczną. Sprzyja temu zwłaszcza rosnąca popularność rowerów elektrycznych i w ogóle rozbudowa nowoczesnej infrastruktury turystycznej i rekreacyjnej.

– Ważne z punktu widzenia dewelopera jest to, aby budując aparthotel w górach zadbał o rekreacyjne części wspólne, takie jak basen kryty wewnętrzny, ale również podgrzewany zewnętrzny, czy zewnętrzne jacuzzi do wygrzewania się wiosną, jesienią i zimą oraz sauny z panoramicznym widokiem. Te atrybuty sprawią, że nieruchomość przyciągnie gości nawet w jesienne weekendy – opowiada prezes Ostoya Capital.

Ten trend widać też w Sudetach. W Zieleńcu, znanym głównie jako stacja narciarska, ale rozbudowującym również ofertę letnią (od tego roku działa tam Family Bike Park), powstaje właśnie największy kompleks hotelowy w Kotlinie Kłodzkiej - Infinity Zieleniec ski&spa.

– Zainteresowanie naszym obiektem od samego początku jest spore, co wynika przede wszystkim z doskonałego położenia na narciarskim stoku i przy szlaku turystycznym. W Zieleńcu, który jest przecież jednym z największych w Polsce ośrodków narciarskich, bardzo brakowało obiektu o tej skali, standardzie i zapleczu. Będzie to kompleks unikalny pod względem zróżnicowanej oferty wypoczynkowej, w tym również w kontekście wypoczynku całych rodzin. Basen, strefa SPA, gabinety odnowy, a także kompleks konferencyjno-eventowy na 600 osób wraz z zespołem gastronomicznym – opowiada Szymon Matuszyński, menedżer komunikacji Infinity Zieleniec ski&spa.

Bartosz Mazurek podkreśla, że niezależnie od tego, czy mówimy o inwestowaniu w górach, nad morzem czy nad jeziorami, liczy się oczywiście unikatowa lokalizacja.

– Nieruchomości górskie z widokiem zapierającym dech w piersiach, nieruchomości nad Bałtykiem albo nad jeziorami z dostępem do wody, to majątek ograniczony naturalnie, którego nie da się skopiować czy powielić. Dlatego każdy, kto odpowiednio wcześnie nabędzie nieruchomość w atrakcyjnym miejscu, ten wygra. Osobiście zdywersyfikowałbym ryzyko, zakupując po jednym apartamencie w każdej lokalizacji.

Rynek nienasycony, a miejsca coraz mniej

Jak będzie rozwijał się rynek aparthotelowy w Polsce w najbliższych latach? Czy trzeba liczyć się z systematycznym spadkiem stóp zwrotu, do poziomów jak na Zachodzie? A może jeszcze daleko nam do nasycenia rynku?

– Do poziomu nasycenia rynku, z jakim mamy do czynienia na Zachodzie, wciąż nam bardzo daleko, choć w niektórych lokalizacjach - jak np. w okolicach Zakopanego czy najpopularniejszych kurortach na Dolnym Śląsku – aparthoteli powstaje bardzo wiele, a sprzedaż jest tam na dość wysokim poziomie – mówi Alicja Palińska.

Zaznacza, że największym zagrożeniem dla zyskowności takich inwestycji są czynniki, które wpływają na cały rynek nieruchomości: – Wysokie koszty materiałów, a co za tym idzie budów, a także koszty utrzymania obiektów, co zawdzięczamy wysokim cenom mediów, jak prąd i gaz. Z jednej strony, to wyzwanie dla inwestorów realizujących inwestycje i generalnych wykonawców, ale także potem dla operatorów, którzy z jednej strony będą mieć do czynienia z presją czynników zewnętrznych, natomiast z drugiej z oczekiwaniami klientów - inwestorów, którzy będą przecież na posiadanym przez siebie apartamencie chcieli zarabiać – tłumaczy ekspertka Nieruchomosci-online.pl.

Wymienia jeszcze jedno zagrożenie.

Palińska: – Od ponad dwóch lat obserwujemy coraz szybciej kurczącą się podaż działek i ciągły wzrost cen ich zakupu. Najbardziej atrakcyjnie położone działki były łakomym kąskiem dla inwestorów już w 2020 roku. W 2021 roku średnie ceny gruntu sięgały w szczycie sezonu od 403 zł/m kw. w Karpaczu, 449 zł/m kw. w Kościelisku, 433 zł/m kw. we Władysławowie czy aż 583 zł/m kw. w Szczyrku. Choć można było wciąż znaleźć działki w średniej cenie poniżej 100 zł/m kw. Do takich lokalizacji należały Lądek-Zdrój na Dolnym Śląsku, położona u podnóża Babiej Góry Zawoja czy piękne tereny na Jurze Krakowsko-Częstochowskiej - Olsztyn i Ogrodzieniec. Niestety, takich miejsc jest coraz mniej.

Szukają drugiego domu. Bo żyje się raz

Ekspertka portalu zauważa jeszcze jedno zjawisko: – Dobrze zlokalizowany, nowoczesny i świetnie wyposażony apartament to nie tylko lokata kapitału, ale i właśnie perspektywa wypoczynku, którego zresztą bardzo dziś jako społeczeństwo potrzebujemy.

Apartamenty w Międzyzdrojach z widokiem na morze
Apartamenty w Międzyzdrojach z widokiem na morze  Piotr Szyliński

To zjawisko widać również w przypadku inwestorów zainteresowanych wspomnianym projektem w Zieleńcu.

– Z jednej strony, to osoby aktywnie działające na rynku i inwestujące od dłuższego czasu w wiele nieruchomości w całej Polsce. Ale mamy też wielu klientów indywidualnych, którzy oprócz korzyści wynikających z lokowania środków w nieruchomości chcą mieć także możliwość korzystania z posiadanego apartamentu w ramach pobytu właścicielskiego – dodaje Szymon Matuszyński.

Jacek Jędrzejec zwraca uwagę na fakt, że pandemia spowodowała zmianę preferencji klientów, którzy coraz częściej poszukują nieruchomości nadających się na „second home" niż jako inwestycja. – Bądź co bądź posiadanie nieruchomości wakacyjnej w górach umożliwiało spędzenie w niej niemalże całego lockdownu z pominięciem jakichkolwiek obostrzeń – mówi ekspert Jot-Be Nieruchomości.

I dodaje: – Ta sytuacja powoduje, że dużo więcej inwestycji odchodzi obecnie od typowego systemu condo, oferującego „gwarantowaną stopę zwrotu", na rzecz rozwiązań bardziej elastycznych dla klientów, polegających na systemach rozliczeń zależnych od obłożenia lub dających klientom wolną rękę w wyborze systemu zarządzania najmem. Obecna sytuacja sprawia, że przyszłość całej branży prezentuje się raczej stabilnie i nie należy spodziewać się dużych przetasowań na rynku.

Podobnie zmianę podejścia do inwestowania w apartamenty widzi Bartosz Mazurek. Jego zdaniem, Polacy coraz częściej będą kupowali takie nieruchomości „pod siebie", czyli właśnie jako tzw. drugi dom, a nie pod kątem jak najwyższej stopy zwrotu z najmu.

– Na rynek zakupu nieruchomości wakacyjnych wkraczają millennialsi, którzy mniej dbają o zysk, a bardziej o szczęście i Work Life Balance. Hołdują zasadzie YOLO (ang. You Only Live Once) i podejmują decyzje emocjonalnie. Dominuje u nich praca zdalna w zawodach nowoczesnej gospodarki i mogą sobie pozwolić na pomieszkiwanie w wielu atrakcyjnych miejscach bez liczenia oczekiwanej stopy zwrotu z najmu, stawiając bardziej na ochronę majątku przed inflacją i wzrost wartości nieruchomości w takim miejscu, korzystając z niego tak często jak to możliwe.

icon/Bell Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie
Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi
Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich.
Więcej
    Komentarze
    Zaloguj się
    Chcesz dołączyć do dyskusji? Zostań naszym prenumeratorem