Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Sławek Szymański: Podobno brakuje gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Ale na pierwszy rzut oka miejsca w granicach miasta jest mnóstwo, nawet w centrum. Na czym polega problem?

Bartosz Kuźniar: Wiele terenów jest zablokowanych, ponieważ należą do skarbu państwa lub firm państwowych. Obrót tymi nieruchomościami został wstrzymany ok. 6 lat temu i nie można ich nabywać. Podobnie jest z gruntami rolnymi w granicach miasta. Zamrożono możliwość ich zakupu w związku z programem budowy mieszkań na wynajem, który nie działa zgodnie z założeniami. Dostępne tereny z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego są zlokalizowane na obrzeżach miasta, na obszarach bez infrastruktury ułatwiającej komfortowe funkcjonowanie i mieszkanie, a tereny bliżej centrum wskazane w studium pod zabudowę często nie są planami objęte.

Teraz kupujemy nieruchomości głównie od prywatnych podmiotów. Zwykle to tereny poprzemysłowe, położone w centrum, dla których konieczne jest uchwalenie MPZP, co włącza szereg interesariuszy i trwa min. 5-7 lat. Alternatywa to uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Miasto potrzebuje czasu, aby kształtować zagospodarowanie przestrzeni, dlatego taką decyzję trudno uzyskać.

Mamy więc we Wrocławiu grunty dobrze położone, których obrót jest wstrzymany i takie, które można kupić, ale kryteria planistyczne nie pozwalają na budowę osiedli. Władze mają świadomość sytuacji. Zmierzają do zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, aby uwolnić więcej terenów pod zabudowę mieszkaniową. To daje szansę na odblokowanie części nieruchomości.

Jak powinno rozwijać się miasto?

– Koncepcje nowoczesnego rozwoju mówią np. o zagęszczaniu zabudowy, tworzeniu wielorodzinnych osiedli z usługami w parterach. Rewitalizacji i przekształcaniu pod aktualne potrzeby historycznej tkanki miejskiej, tworzeniu obszarów zielonych czy doskonaleniu komunikacji publicznej. Rozwinięte metropolie jak Barcelona, Berlin, Wiedeń czy Kopenhaga, stosujące te rozwiązania, stwarzają lepsze warunki do codziennego funkcjonowania ich mieszkańców.

W Polsce powinniśmy podążać w tym kierunku. Zachęcać do zamieszkania bliżej centrum miasta i budować głównie przy liniach tramwajowych lub kolejowych. Zagęszczać zabudowę w granicach miast i unikać ich rozlewania, bo to oznacza budowę nowych dróg i wymaganych sieci. Niezbędne jest, aby plany miejscowe pozwalały intensywniej budować w centrum i były elastyczne, dopuszczały funkcje urozmaicone, np. biura obok mieszkań. Trzeba skrócić dystans do pracy, by jak najwięcej osób poruszało się pieszo, rowerem lub komunikacją miejską.

Musimy dostrzec, jak zmienia się świat i jak zanieczyszczone są polskie miasta. W centrum dominujący powinien być transport publiczny. Ograniczyć należy przestrzenie dla parkingów na rzecz roślinności na gruncie rodzimym, co umożliwi retencję wody oraz obniży temperaturę powietrza w mieście latem.

Deweloperzy nie zawsze przykładają wagę do zieleni.

– Dotychczas plany miejscowe wymagały tworzenia przesadnej liczby miejsc postojowych dla aut prywatnych. Musieliśmy zabetonowywać przestrzenie między budynkami, zamiast przeznaczać je na zieleń, aby wody opadowe - co ważne przy intensywnych ulewach - mogły wsiąkać w ziemię oraz by możliwe były nasadzenia dużych drzew.

Na naszych osiedlach staramy się zapewnić bujne krzewy, kwiaty, trawy, tworzymy stawy i fontanny. Dbamy, by roślinność kwitła o różnych porach roku, uzupełniamy ją o małą architekturę. W przestrzeniach wspólnych przyrody jest sporo, a byłoby jej jeszcze więcej, gdyby plany miejscowe nie wymuszały budowy parkingów w takiej skali.

Lokum Vena przy ul. Poniatowskiego/Prusa we WrocławiuLokum Vena przy ul. Poniatowskiego/Prusa we Wrocławiu fot. Materiały prasowe

Konieczna jest zmiana podejścia do projektowania przestrzeni. Należy ograniczyć tworzenie miejsc postojowych przy jednoczesnym rozwoju komunikacji publicznej. Posiadanie samochodów w centrum powinno być ograniczane.

Czy sprzedalibyście mieszkania w inwestycji pozbawionej miejsc parkingowych.

– Byłoby nam dużo trudniej. Oczekiwania klientów są takie, by przynajmniej co drugie mieszkanie miało miejsce postojowe. Nie jest to jednak standard europejski. Jesteśmy w czołówce państw, w których przypada najwięcej samochodów na 1000 mieszkańców. W wielu krajach aut w miastach jest mniej, co wpływa korzystnie na jakość życia i czystość powietrza. Pokolenie 40- i 50-latków jest przyzwyczajone do posiadania samochodu, jednak młodzi tak bardzo ich nie potrzebują.

Chcecie budować wieżowce?

– Wrocław nie jest miastem, w którym widzimy miejsce na ich budowę. Na obrzeżach powinna dominować zabudowa do 8 kondygnacji, ale w centrum budynki powyżej 55 m powinny być obecne w większej ilości miejsc. Oczywiście przy założeniu minimalizacji liczby miejsc parkingowych.

Czy ograniczony zasób gruntów oznacza, że będzie dużo drożej?

– Jeszcze kilka lat temu można było kupić działkę – w przeliczeniu na m kw. – za 500 zł. Inwestycje realizowane dzisiaj powstają na takich terenach, bo proces inwestycyjny trwa ok. 3-4 lat. Teraz grunty na obrzeżach miasta kosztują 2 tys. zł, a w centrum 3 tys. zł na m kw. mieszkania. Koszty wzrosły znacząco i przełożą się na ceny lokali. Jeszcze rok, dwa lata temu generalnemu wykonawcy trzeba było zapłacić ok. 4,5 tys. zł za realizację m kw. mieszkania. Budowy startujące obecnie to rząd 6 tys. zł, co jest spowodowane drożejącymi materiałami, np. silikaty podrożały o 70 proc., stal o 100 proc., a drewno jest trzy razy droższe niż pół roku temu. Wzrost wynagrodzeń również ma wpływ na koszt wytworzenia mieszkań. Całościowy koszt budowy m kw. mieszkania w porównaniu z poprzednim rokiem jest dziś wyższy aż o 40 proc.

Czy wzrost kosztów przełoży się bezpośrednio na ceny ofertowe?

– Ceny mieszkań będą rosły przynajmniej tak szybko, jak wzrost kosztów ich wykonania. Zakładam, że będzie to minimum 10 proc. rocznie. Jeśli rynek nie zaakceptuje wzrostu cen do adekwatnego wzrostu kosztów, to nowe inwestycje nie będą uruchamiane. Biorąc pod uwagę obecną inflację i presję na wzrost wynagrodzeń, sądzę, że musimy się liczyć ze wzrostem cen mieszkań w wysokości minimum 10-15 proc. rokrocznie w najbliższych 7 latach.

Jak wysokie są marże deweloperów?

– Istnieją opinie, że marże deweloperów są bardzo wysokie. Rzecz w tym, że analitycy koncentrują się na księgowym poziomie marży brutto ze sprzedaży, czyli pierwszej pozycji w rachunku zysków i strat w sprawozdaniu finansowym. Nie jest to jednak przedstawienie realnego zysku. Roczny raport uwzględnia nieadekwatne już wartości gruntów kupionych np. 5 lat wcześniej i całego cyklu budowlanego. Deweloperzy nie mają jak aktualizować tych danych, więc wydaje się, że marża wynosi 20-30 proc. Jednakże są to dane historyczne i nie uwzględniają kosztów własnych, czyli księgowości, nadzoru, obsługi klienta itd. Wiele wydatków, które ponosimy na bieżąco, pokażemy za 5-7 lat.

Uwagę można zwracać właściwie tylko na zysk netto podmiotu dominującego. Tu mówimy o marżach rzędu 700 zł na m kw. mieszkania z projektów, które były szykowane przez kilka lat. A ten zysk jest wszystkim, czym dysponujemy na zastąpienie starych gruntów nowymi. Przy wzroście kosztów inwestycji musimy liczyć na wzrost cen mieszkań, żeby uruchomić nowe inwestycje i wygenerować marżę na poziomie kilku procent rocznie.

Tereny zielone w Lokum Villa Nova przy ul. Olsztyńskiej we WrocławiuTereny zielone w Lokum Villa Nova przy ul. Olsztyńskiej we Wrocławiu fot. Materiały prasowe

Jak długo jeszcze mieszkania będą drożeć i jakich wzrostów można się spodziewać?

– Szacuję, że mieszkania będą drożeć średnio o 10 proc. rocznie, dopóki ceny w Polsce nie zrównają się z zachodnimi. Popyt zależy od tego, jak szybko mieszkańcy dużych miast będą się bogacić. Deweloperzy nie są w stanie oferować lokali poniżej kosztu ich wytworzenia. Jeżeli więc obecnemu wzrostowi kosztów działek i wykonawstwa nie będzie towarzyszył adekwatny wzrost cen mieszkań, to inwestycje nie będą uruchamiane. Być może coraz większy udział w rynku będą miały podmioty instytucjonalne, które już teraz kupują mieszkania hurtowo, by je wynajmować. Rentowność najmu w Polsce kształtuje się na poziomie 4-5 proc., co jest atrakcyjne w porównaniu do 1-2 proc. na Zachodzie.

Dlaczego przygotowanie inwestycji trwa tak długo?

– Problemem są długotrwałe procedury. Samo przygotowanie koncepcji osiedla projektu zajmuje około 3-6 miesięcy, pozostały czas do rozpoczęcia budowy to procedury administracyjne. Na MPZP trzeba czekać ok. 5 lat, na decyzję o warunkach zabudowy – od roku do 5 lat. Decyzje środowiskowe to zazwyczaj od 9 miesięcy do 2 lat, pozostałe uzgodnienia, w tym związane z drogami, trwają około roku. Oczekiwanie na wydanie pozwolenia na budowę – które następuje po zebraniu wszystkich wymienionych decyzji - to kolejne od 6 do 9 miesięcy. Jeżeli decyzja zostanie oprotestowana – czekamy następne 2-3 lata.

Nasze doświadczenia wskazują, że szykowanie projektu małej skali - do 150 mieszkań - trwa zwykle ok. 2-3 lat, zaś większego osiedla na kilkaset i więcej mieszkań to okres min. 7 lat. Jeśli na rozpoczęcie realizacji oczekujemy 5 lat, to do ceny metra kw. lokalu dochodzi dodatkowo ok. 1 tys. zł – ze względu na koszt utrzymania gruntu. Procedury administracyjne należy uprościć. Gdyby przygotowanie inwestycji trwało rok, mieszkania mogłyby być tańsze.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.