Jak i gdzie chcą mieszkać wrocławianie? Pandemia zmieniła nasze zwyczaje

Inni decyzję podejmowali z powodów finansowych. Gdy mieli nadmiar gotówki na kontach bankowych, z przerażeniem zaczęli zauważać, że zamiast zarabiać na lokatach, to tracą z powodu niskiego, niemal zerowego oprocentowania oraz inflacji, najwyższej w Unii Europejskiej. Więc wyciągali pieniądze z banków i inwestowali w mieszkanie lub mieszkania (byli tacy, co kupowali po 20 naraz). Nie zniechęcały ich nawet informacje o kłopotach na rynku najmu, na który trafiają zwykle potem lokale kupowane w celach inwestycyjnych.

Inni dostrzegli szansę dla siebie. Jeszcze do niedawna tylko mogli marzyć o własnym mieszkaniu, ponieważ zakup uniemożliwiały im drogie kredyty. Dla nich niskie stopy procentowe okazały się wybawieniem - nareszcie mogli zaciągnąć kredyt hipoteczny i kupić wymarzone miejsce do życia.

Wszystkim sprzyjał w miarę stabilny rynek mieszkaniowy we Wrocławiu. Bo choć w ubiegłym roku spadła liczba budowanych mieszkań, to i tak można było wybierać spośród kilku tysięcy większych i mniejszych, położonych w centrum i na peryferiach, w budynkach niskich i wysokich, drogich i tanich.

Dla wszystkich stało się jednak oczywiste, że mieszkanie musi być wygodne, z możliwością wydzielenia miejsca do pracy (czasem nawet osobnego pokoju), sensownej wielkości balkonem, na którym można wypocząć, i łatwym dostępem do terenów zielonych i rekreacyjnych. Tak zmieniła nas epidemia koronawirusa.

Najpopularniejsze we Wrocławiu

Wiele lat temu najpopularniejsze były osiedla na Wielkiej Wyspie (zwłaszcza Biskupin i Sępolno) oraz Krzyki i Borek na południu. Nadal mają wielu fanów, ale po wielkiej powodzi z 1997 r. większość osób chciała żyć na bezpiecznym (ale też położonym w miarę blisko centrum) południu Wrocławia, stąd popularność Ołtaszyna, Wojszyc i Partynic. Gdy tam zrobiło się drogo i ciasno (zarówno na osiedlach, jak i drogach dojazdowych), na popularności zyskał zachód Wrocławia (np. Maślice i Stabłowice) oraz północ (zwłaszcza Karłowice i Różanka).

Niskie ceny gruntów i programy jak „Mieszkanie dla młodych" zachęcały deweloperów do budowania dalej od centrum (jak Leśnica), a wiele osób wolało tam zamieszkać również dlatego, że w takich lokalizacjach można kupić więcej metrów w tej samej cenie lub w ogóle - dzięki niskim cenom - można nabyć coś na własność. Aż przyszła moda na powrót do centrum, której symbolem jest bardzo popularna Kępa Mieszczańska, ale też zrewitalizowane Nadodrze i poprzemysłowa część Kleczkowa, gdzie wyrosło nowe osiedle.

- Na przestrzeni ostatnich kilku lat obserwujemy wśród deweloperów wzmożone zainteresowanie rejonami Jagodna, Wojszyc oraz Maślic - opowiada Rafał Półtorak, pełnomocnik zarządu spółki DOM.developer. - W centrum Wrocławia największą popularnością cieszą się od niedawna: kwartał między mostami Pomorskim i Sikorskiego ze sztandarową ul. Księcia Witolda, pozostała część Kępy Mieszczańskiej oraz nowa tkanka śródmiejska, tj. Promenady Wrocławskie.

Tu pomógł także wzrost zamożności Polaków, dzięki czemu deweloperzy mogą sobie pozwolić na takie inwestycje, jak gruntowna modernizacja starych, zabytkowych budynków, również przemysłowych czy poszpitalnych. Te lokale, często loftowe, kupowane są dla siebie lub pod wynajem.

Z dobrym dojazdem

W końcu wielkie wrocławskie korki zachęcały do kupowania mieszkań wzdłuż linii tramwajowych, dzięki czemu zabudowały się m.in. ul. Grabiszyńska i Legnicka.

- Dogodny dojazd do pracy czy szkoły jest jednym z ważniejszych czynników wpływających na decyzje zakupowe - potwierdza Bartosz Kuźniar, prezes Lokum Deweloper.

- Dostępność linii tramwajowej, autobusowej lub kolejowej, w przypadku inwestycji skrajnie peryferyjnych, jest jednym z kluczowych czynników warunkujących zakup mieszkania - mówi Rafał Półtorak. - Dotyczy to zarówno osiedli w zabudowie śródmiejskiej, jak i tych zlokalizowanych na suburbiach Wrocławia.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg, mówi, że zauważalne jest większe zainteresowanie osiedlami położonymi blisko zieleni, w spokojnych okolicach. Ale i ona zastrzega, że bardzo ważnym aspektem jest doskonała i szybka komunikacja z centrum oraz innymi dzielnicami miasta: - Dlatego klienci chętniej wybierają inwestycje na obrzeżach miast, ale nie na typowych przedmieściach.

Wszystko musi być blisko

Prezes Kuźniar dodaje, że ważna stała się także infrastruktura na terenie inwestycji, ale i całego osiedla: - Aby placówki edukacyjne czy sklepy spożywcze znajdowały się w bliskim otoczeniu, z możliwością dotarcia do nich spacerem lub na rowerze. Dzięki temu nie jest konieczny czasochłonny dojazd samochodem przez najbardziej ruchliwe części miasta.

- Pandemia spowodowała, że mieszkańcy unikają dużych obiektów i zatłoczonych miejsc, a jak najwięcej spraw chcą załatwić w pobliżu miejsca zamieszkania - mówi dyr. Chojecka. - Dlatego spodziewamy się, że lokale usługowe na osiedlach będą coraz bardziej popularne.

Dodaje, że wszystko, co zapewnia komfortowe życie (sklepy, centra fitness, przedszkola, żłobki, galerie handlowe, restauracje), powinno być o kilka kroków od domu. A na terenie inwestycji również strefy rekreacyjne, miejsca do grillowania, place zabaw, siłownie zewnętrzne, strefy fitness z saunami wewnętrznymi czy przestrzenie coworkingowe i place zabaw dla dzieci.

- Te zielone i rekreacyjne strefy to doskonała okazja do spotkań towarzyskich dla sąsiadów - wyjaśnia.

- Single czy pary bezdzietne pytają o klub, siłownię, paczkomat czy sklep w osiedlu - mówi Sebastian Bieńkowski, dyrektor ds. projektów w  Eiffage Immobilier Polska.

Mieszkania koniecznie z balkonem lub tarasem

Tłumaczy, że pandemia zdecydowanie przewartościowała potrzeby zakupowe Polaków: - Bez względu na to, czy kupującym jest rodzina, para, singiel czy inwestor, widocznie wzrosło zainteresowanie mieszkaniami z dostępem do prywatnej zieleni. Często pierwszym wyborem stają się lokale z przestronnymi tarasami lub funkcjonalnymi balkonami.

Podkreśla: - Najwyraźniej mając w pamięci czas twardego lockdownu, dostrzegliśmy potrzebę bliskości natury. Obserwujmy wręcz modę na zielone i funkcjonalne aranżacje tarasów i balkonów.

O modzie na balkony i tarasy mówią wszyscy deweloperzy. Zaczęła się po ubiegłorocznym wiosennym lockdownie i spowodowała, że teraz niemal nie projektuje się mieszkań bez wygodnych balkonów. A im są większe, tym lepiej.

Zmieniły się też wymagania co do samych lokali. Chojecka: - Kupujący szukają elastycznie zaprojektowanych i wygodnych mieszkań, w których będą mogli łączyć życie codzienne z pracą zdalną.

Rafał Półtorak potwierdza większe zainteresowanie dużymi metrażami: - Kupujący zaczęli też przykładać szczególną wagę do aranżacji części wspólnych w budynku, które nierzadko determinują ich decyzje zakupowe.

Bieńkowski: - Możliwość wydzielenia obszaru do pracy zdalnej z dostępem do szybkiego łącza to dziś kluczowe oczekiwanie szczególnie młodych pracujących.

Ekologicznie

Sebastian Bieńkowski mówi, że nowe trendy wyznaczają mieszkańcy: - Liczą się dla nich już nie tylko lokalizacja, metraż i układ pomieszczeń. Dużą wartością dodaną są elementy ekologiczne i nowe technologie w budynkach, jak również w samych mieszkaniach.

Joanna Chojecka opowiada, że bardzo ważne stały się tereny zielone, dzięki którym unika się tworzenia miejskich wysp ciepła. Natomiast ogrody deszczowe zatrzymują wodę i wspierają naturalną retencję. Wymienia też inne proekologiczne elementy, jak oparte na roślinach systemy montowane na elewacjach budynków,  które pochłaniają dwutlenek węgla, zielone dachy czy panele fotowoltaiczne. I w końcu miejsca parkingowe dla samochodów elektrycznych.

Mieszkania z drugiej ręki

Podobnie jest na rynku wtórnym. Tu jednak łatwiej jest o dobre lokalizacje, choć nie zawsze jest to połączone z wysokim standardem mieszkań czy budynków. Często po zakupie konieczne są więc remonty, ale za to takie lokale mają niższe ceny.

- Dla wielu osób jest to dodatkowy argument przy zakupie, gdyż wykończą mieszkanie według własnych potrzeb. Z uwagi na ograniczenia finansowe remont mogą rozciągnąć w czasie - mówi Zofia Stobniak z biura Optimax Nieruchomości.

Jeśli jednak trafi się na mieszkanie w dobrym standardzie, to można w nim szybko zamieszkać lub je wynająć. To zaleta ofert z rynku wtórnego.

Zofia Stobniak opowiada, że najczęściej kupcami są inwestorzy wycofujący swoje oszczędności z banków: - Drugą grupę stanowią osoby kupujące lokale mieszkalne dla swoich dzieci, uczących się lub rozpoczynających życie zawodowe we Wrocławiu.  

Dla osób uczących się czynnikiem decydującym o wyborze mieszkania jest lokalizacja: - Oznacza to niewielką odległość od uczelni lub miejsce z dobrym dojazdem środkami komunikacji miejskiej, również do centrum, które jest miejscem spotkań towarzyskich i kulturalnych.

Dodaje: - Znaczenie mają też cena sprzedaży, standard wykończenia, przyjazne otoczenie.

Z kolei inwestorzy decydują się na lokale, które dają największą szansę na zwrot kapitału. - W związku z tym w większości wybierają mieszkania 2- lub 3-pokojowe, z dobrą lokalizacją w pobliżu uczelni, centrum miasta i miejsc pracy ze stosownym standardem wykończenia - opowiada Zofia Stobniak.

Dla osób pracujących czynniki decydujące to: cena mieszkania, powierzchnia użytkowa, liczba pokoi (osoby pracujące zdalnie wybierają mieszkania z dodatkowym pokojem). Jak mówi pośredniczka, wybierają oni lokalizacje w pobliżu miejsca pracy z uwagi na mniejsze koszty i czas dojazdu. Ale biorą też pod uwagę przyjazne otoczenie, czyli tereny zielone i rekreacyjne, szkoły, przedszkola itp. A także stan techniczny budynku i standard wykończenia mieszkania.

- Natomiast dla osób starszych decydującym czynnikiem jest bliskie sąsiedztwo z rodziną, dostęp do sklepów, przychodni, apteki, terenów rekreacyjnych, a w budynku  winda, mały ogródek, taras - wymienia Zofia Stobniak.

Duża część mieszkań na rynku wtórnym znajduje się w kamienicach sprzed II wojny światowej i w budynkach z czasów PRL-u. Pierwszych najwięcej jest w Śródmieściu, a tych drugich na Starym Mieście oraz na południu i zachodzie miasta.

- Kamienicami zainteresowani są koneserzy, którzy doceniają powierzchnię i wysokość  mieszkania, oryginalność  architektoniczną,  ale także bliskie sąsiedztwo centrum, unikatową lokalizację - opowiada Zofia Stobniak. - Kupują je również inwestorzy, przede wszystkim ze względu na dogodną lokalizację i cenę sprzedaży. Położenie tych nieruchomości daje dużą szansę na znalezienie najemcy.

Natomiast cena mieszkań na osiedlach z wielkiej płyty z lat 1970-1988 z reguły jest niższa niż w wybudowanych w późniejszym okresie. Stobniak: - Na jej wysokość wpływają: standard wykończenia mieszkania i stan techniczny budynku. Kupujący muszą liczyć się z faktem, iż budynki te w większości wymagają remontów, przez co koszty eksploatacyjne miesięczne są wyższe od nowo wybudowanych. Ponadto najczęściej dostosowanie mieszkania do obecnych standardów wykończenia wymaga dodatkowych nakładów finansowych.

Co dalej?

- Sądzimy, że rynek nieruchomości mieszkaniowych w ciągu najbliższych dwóch lat będzie się stabilnie rozwijał - mówi Joanna Chojecka. - Nadal popyt będzie lekko przewyższał podaż, ze względu na wymogi proceduralne i administracyjne wprowadzania nowych inwestycji.

Jej zdaniem wzrost popytu może być także stymulowany przez nabywców lokujących kapitał w nieruchomościach: - Jednak nadal istotną część nabywców będą stanowić osoby kupujące mieszkanie na własne potrzeby.

Działający we Wrocławiu deweloperzy skarżą się jednak, że w mieście brakuje nowych terenów pod inwestycje. Część, jak np. duży obszar za Dworcem Świebodzkim, zarezerwowana jest pod projekty rządowe. Wiele ma inne przeznaczenie. Kolejnym problemem są wspomniane przewlekłe sprawy administracyjne - inwestycja trwa średnio pięć lat, z czego niespełna dwa zajmuje sama budowa.

- Wiele terenów nie jest objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, a uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy trwa wiele lat, co niestety ogranicza podaż na atrakcyjnych terenach i zmniejsza wybór klientom oraz podnosi koszty wytworzenia mieszkań - tłumaczy prezes Kuźniar.

Podkreśla, że popularne wśród wrocławian są lokalizacje w centrum lub jego pobliżu, dobrze skomunikowane z innymi częściami miasta i z rozbudowaną infrastrukturą: - Niestety takich działek jest już bardzo mało.

Rafał Półtorak uważa, że duży potencjał jest np. w terenach poprzemysłowych i pokolejowych. Przekonuje: - Naprawdę warto tchnąć w nie nowe życie. Osiedle Promenady Wrocławskie, zagospodarowanie pasa ulicy Krakowskiej czy będące w trakcie realizacji przedsięwzięcie Atalu pod nazwą City Square tuż przy Dworcu Głównym są wzorcowym przykładem pragmatycznego i dojrzałego planowania urbanistycznego. Kolejnym terenem o nieskrępowanej chłonności inwestycyjnej jest bank ziemi w rejonie Dworca Świebodzkiego i ul. Robotniczej.