Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

W 1975 r. saperzy, w czynie społecznym, wysadzili pozostałości zabytkowych Młynów św. Klary, położonych na wyspie Słodowej i Bielarskiej. Budynki, choć poważnie uszkodzone podczas II wojny światowej, nadawały się do odbudowy. Istniał nawet pomysł urządzenia w nim Muzeum Etnograficznego. Jednak prezydent Wrocławia Marian Czuliński podjął decyzję o wyburzeniu, która później spotkała się z ogromną krytyką w kraju.

Młyny św. KlaryMłyny św. Klary Fotopolska.eu

Później zaczęto planować odbudowę. Takie prace oznaczają jednak bardzo wysokie koszty, więc przez lata nie znalazł się chętny. W 2015 roku architekt Zbigniew Maćków oceniał, że odbudowana nastąpi dopiero za 10-15 lat: - W centrum Wrocławia jest jeszcze sporo atrakcyjnych gruntów. Dopiero gdy się skończą, inwestorzy będą gotowi zainwestować w miejsce po młynach św. Klary.

Na razie udało się uratować inny młyn, położony na wyspie Piasek i Młyńskiej. Ten jednak na szczęście nie został wyburzony, choć ucierpiał z powodu wieloletnich zaniedbań.

Macków, który zaprojektował modernizację Młyna Maria, ocenia, że gdyby ten budynek pozostawiono na kolejne 3-4 lata, to nie udałoby się go uratować.

– Gdy wiele lat temu zaczynałem pracę w urzędzie miejskim, już mówiło się o remoncie Młyna Maria. Przez wiele lat słyszałem, że nic nie da się z nim zrobić. Dlatego jestem szczęśliwy, iż dożyłem momentu, gdy tę budowę mogę kielnią popchnąć do przodu – opowiadał w 2019 r. Piotr Fokczyński, architekt miasta Wrocławia.

Jego radość jest uzasadniona. Choć w ostatnich latach deweloperzy zainwestowali w wiele historycznych budynków, to jednak wiele innych wciąż czeka na ratunek.

Zdegradowane zabytki

Takie inwestycje nie są proste. Stan wielu budynków jest na tyle zły, że z historycznej zabudowy pozostają same ściany. Albo tylko ich fragmenty.

Tak było np. podczas inwestycji przy ul. Jagiełły, gdzie z dawnej kamienicy ocalała jedynie jedna elewacja. A także podczas renowacji hotelu Grand przy Piłsudskiego, gdzie rozebrano połowę wysokości ścian od ulicy, znacznie więcej niż planowano. Podobnie będzie przy ul. Drobnera, gdzie z dawnej szkoły w nowy budynek zostanie wkomponowana jedna ściana oraz fragmenty trzech innych.

Podczas przebudowy (a właściwie rozbudowy) kamienicy Wyspa Słodowa 7 oraz Młyna Maria zachowano ściany zewnętrzne, ale trzeba było wyburzyć niemal wszystko w środku, włącznie ze stropami, które nie przetrwały próby czasu. Podobną metamorfozę przechodzi teraz dawny budynek wydziału farmacji przy ul. Grodzkiej, który kilka lat czekał remont. 

Kamienica na wyspie Słodowej została gruntownie przebudowana i powiększona o nową częśćKamienica na wyspie Słodowej została gruntownie przebudowana i powiększona o nową część Fot. Jacek Kulesza

Tak gruntowne renowacje są często konieczne, ponieważ wiele historycznych budynków przez lata niszczało przez brak odpowiednich zabezpieczeń. Dziurawe dachy powodowały, że woda uszkadzała mury. Tak właśnie było m.in. z hotelem Grand.

Maćków: - Niezamieszkałe i nieogrzewane budynki bardzo szybko ulegają destrukcji. A gdy dach jest dziurawy, zniszczenia są jeszcze szybsze.

Ale oprócz problemów zdarzają się także miłe niespodzianki.

- W naszej inwestycji Witolda 3840 odkryliśmy np. zabite dyktą okna z witrażami, które po renowacji będą ponownie cieszyć oko mieszkańców i gości obiektu - mówi Tomicka-Stisz, dyrektor sprzedaży w Okre Development.

Zbigniew Maćków (Witolda 3840 to też jego projekt) jest wielkim zwolennikiem zachowywania takich pamiątek z przeszłości: - Im mniejsza ingerencja w dawną strukturę, tym lepiej. Warto zostawić miejsca nieco chropowate lub podniszczone oraz zabytkowe detale. Przecież zaletą takich obiektów jest bagaż historii.

W inwestycji Witolda 3840 odnawiane i ponownie wykorzystywane są historyczne detaleW inwestycji Witolda 3840 odnawiane i ponownie wykorzystywane są historyczne detale Fot. STANLEY ZNOJKO

Opowiada, że w Niemczech próbuje się nawet zachować historyczną stolarkę okienną, która zdobi mieszkania. Natomiast od zewnątrz, by zachować normy, montuje się nowe, energooszczędne okna.

Maćków: - W podobny sposób zachowaliśmy witraże w budynku Witolda 3840. Ocalały też dawne drzwi wejściowe, które zostały pieczołowicie odnowione. Zapewne kilka lat temu nikt by się na to nie zdecydował.

Generalnie obiekty historyczne są dużym wyzwaniem dla projektantów i inwestorów. Wnętrza trzeba bowiem nie tylko odnowić, ale i przystosować do nowej funkcji.

Tomicka-Stisz: - Pierwszym krokiem jest zazwyczaj analiza możliwości adaptacji danego obiektu do docelowej funkcji i drobiazgowa ocena jego stanu technicznego. Równie istotne jest sprawdzenie lokalizacji pod kątem potrzeb przyszłych mieszkańców i optymalnego wykorzystania zastanego budynku. Wszystko po to, by zaprojektować naprawdę wygodne do życia apartamenty.

W inwestycji Witolda 3840 historyczna zabudowa zostanie połączona z nowąW inwestycji Witolda 3840 historyczna zabudowa zostanie połączona z nową Fot. Stanley Znojko

Dodaje, że właśnie na tym etapie, w ścisłej współpracy z zespołem projektantów, powstaje koncepcja: - W której pojawiają się często niezwykłe, bardzo atrakcyjne i unikatowe rozwiązania, jak apartament z wysokim na osiem metrów salonem, przeszklenie w salonie na całą jego szerokość (przeszło 15 metrów) czy lukarny z dużymi oknami, które tworzą niejako żywy obraz miasta w mieszkaniu.

Spółka Lokum Deweloper zakończyła niedawno rewitalizację XIX-wiecznego gmachu dawnego szpitala przy ul. Poniatowskiego i Prusa, która była częścią inwestycji Lokum Vena.

- Naszym celem było nie tylko zachowanie jak największej ilości oryginalnych elementów, zarówno konstrukcyjnych, jak i dekoracyjnych, ale też przywrócenie, na ile to możliwe, pierwotnego wyglądu obiektów - opowiada Bartosz Kuźniar, prezes firmy. - Udało się to dzięki wiedzy i doświadczeniu naszej kadry, współpracy z konserwatorem zabytków oraz wykonaniu szeregu badań i ekspertyz, które zleciliśmy specjalistom z dziedziny hydrologii, stratygrafii, archeologii, renowacji i rekonstrukcji. Dzięki tym działaniom odkryliśmy historyczne rozwiązania architektoniczne i ustaliliśmy kolorystykę stolarki.

Lokum postawiło na luksusowe wykończenie, jak okładziny z naturalnego kamienia w holu wejściowym i na głównej klatce schodowej czy mosiężne balustrady: - Zdecydowaliśmy się także na wyeksponowanie elementów ceglanych na ścianach korytarzy.

Wnętrza dawnego szpitala przed renowacją. Inwestycja Lokum Vena przy ul. Poniatowskiego we WrocławiuWnętrza dawnego szpitala przed renowacją. Inwestycja Lokum Vena przy ul. Poniatowskiego we Wrocławiu mat. dewelopera

Zbigniew Maćków opowiada, że podczas projektowania modernizacji obiektów zabytkowych trzeba często godzić ogień z wodą, czyli potrzeby inwestorów i wymagania konserwatora zabytków: - Inwestor oczekuje zrealizowania programu funkcjonalno-użytkowego, a z konserwatorem musimy ustalić zakres ochrony zabytkowych murów i wyposażenia. Trzeba więc wypracować kompromis, żeby wprowadzić nowe życie w dawne mury. Inaczej te budynki nadal będą niszczały.

Modernizacje są trudne również dlatego, że zwykle wiążą się ze zmianą funkcji obiektów: - Potężne nakłady finansowe muszą zostać dopasowane do obecnych wymagań. Przecież nikt dzisiaj nie wyobraża sobie, że w dawnych wojskowych stajniach na Kępie Mieszczańskiej znów będą trzymane konie, a w zabytkowych spichlerzach zboże.

Zrewitalizowana zabudowa dawnego szpitala jest teraz częścią osiedla Lokum VenaZrewitalizowana zabudowa dawnego szpitala jest teraz częścią osiedla Lokum Vena Fot. stan.zajaczkowski

Problemów jest dużo, zwłaszcza gdy mieszkania urządza się w takich budynkach jak dawne magazyny i spichlerze, gdzie nie było okien.

- A przecież kupujący oczekują, że mieszkania będą jasne dzięki dużym oknom - opowiada projektant. - Generalnie, przystosowanie do funkcji mieszkalnej jest bardzo trudne, również ze względu na kłopot z odpowiednim rozplanowaniem mieszkań. Zwłaszcza gdy jest dużo lokali o niewielkim metrażu. Nigdy nie uzyska się takiej swobody jak w nowym budownictwie.

Lokalizacja decyduje

W ostatnich latach deweloperzy zaczęli we Wrocławiu chętniej podejmować się modernizacji zabytkowych obiektów. Zadecydowało o tym kilka elementów. Już brakuje bowiem nowych terenów w centrum Wrocławia, choć pod zabudowę zostały przeznaczone między innymi powojskowe tereny na Kępie Mieszczańskiej czy różne działki po przemyśle i magazynach. Ale też są chętni na mieszkania w takich inwestycjach, mimo iż są one droższe niż w nowo budowanych obiektach. Poza tym modne stały się mieszkania nad wodą, głównie nad Odrą.

- Zdecydowanie lokalizacja odgrywa najważniejszą rolę: w ścisłym centrum miasta, nad rzeką, w prestiżowym otoczeniu - mówi Agata Tomicka-Stisz.

Prezes Kuźniar zwraca uwagę inną zaletę: - Zabytkowe obiekty często otacza cenny starodrzew. Jego obecność bardzo podnosi walory osiedli, ale też znacznie ogranicza możliwość budowy parkingów dla aut. Jednak działki z historyczną zabudową znajdują się zazwyczaj w centrum, w otoczeniu rozwiniętej komunikacji zbiorowej, co sprawia, że dla tego typu projektów nieuzasadnione wydaje się przeznaczanie przestrzeni na parkingi.

Nie odstraszają nawet ceny, zwykle wyższe niż w nowej zabudowie w podobnej lokalizacji. Zwykle trzeba liczyć się z wydatkiem kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy, choć czasem nawet ponad 20 tys. Na cenę wpływ ma wielkość lokalu, ale też jego położenie w budynku oraz widok za oknem.

Inwestują w zabytki

Obiekty historyczne to dla deweloperów szansa na przygotowanie niekonwencjonalnych mieszkań na mocno konkurencyjnym wrocławskim rynku mieszkaniowym. Kupują je później wrocławianie dla siebie oraz inwestorzy (również z zagranicy) z przeznaczeniem pod wynajem. Takiego mieszkania z duszą szuka teraz we Wrocławiu m.in. prezes dużej firmy deweloperskiej, który przeprowadza się do naszego miasta.

- Budynki wzniesione w minionych stuleciach są dla nas świadectwem przeszłości miasta, stanowią ważną część jego tożsamości i integralny element tkanki architektonicznej - mówi Bartosz Kuźniar.

- W tego typu obiektach przede wszystkim drzemie wielki potencjał, zawarty m.in. w doskonałej lokalizacji w centrum i w wysokości mieszkań, niedostępnych w większości dla nowego budownictwa - mówi Agata Tomicka-Stisz.

Przekonuje, że gdy taki obiekt trafi na świadomego inwestora i uznaną pracownię architektoniczną, powstać mogą perełki: - Mowa tu zarówno o funkcjach, jak i samym designie. Zastane elementy, jak drewniane drzwi wysokie na pięć metrów, ponad 100-letnie kafle w korytarzach, witraże poddane drobiazgowej renowacji, zapierają dech w piersiach.

Przyznaje jednak: - Takie obiekty, pomimo swoich wielu uroków, są także wyzwaniem.

Zabytkowa zabudowa Browaru Piastowskiego podczas modernizacji, styczeń 2020 r. Zabytkowa zabudowa Browaru Piastowskiego podczas modernizacji, styczeń 2020 r.  Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

Zwłaszcza że renowacja oznacza często również zmianę funkcji. Jej firma dawny, poniemiecki gmach urzędu celnego zamieniła w apartamentowiec. Ale mieszkania powstały lub są budowane także np. w dawnych historycznych zabudowaniach szpitalnych przy ul. Poniatowskiego (Lokum) i przy pl. Jana Pawła II (i2 Development). Archicom pierwsze wrocławskie lofty urządził w dawnych budynkach fabrycznych przy ul. Inowrocławskiej, a teraz kolejne przygotowuje w zabytkowych gmachach (również fabrycznych) dawnego Browaru Piastowskiego. Zdarzają się też odwrotne trendy - mieszkalna kamienica na wyspie Słodowej została bowiem zamieniona w centrum Concordia Design Wrocław o mieszanej funkcji, ale już niemieszkalnej.

Natomiast dawny szpital przy ul. Dyrekcyjnej został przebudowany w ośrodek dla seniorów, mury dawnej słodowni przy ul. Menniczej (obiekt przetrwał wojnę, ale został zniszczony w pożarze w 1970 r.) zostały rozbudowane do pięciogwiazdkowego butikowego hotelu Granary, a tej samej klasy obiekt, AC Hotel by Marriott Wrocław, powstał w byłym gmachu Banku Rzeszy (ostatnio Banku Zachodniego) przy pl. Wolności. Z kolei w dawnych poniemieckich zabudowaniach wojskowych przy ul. Koszarowej został urządzony szpital zakaźny, dziś najważniejsze miejsce we Wrocławiu, w którym leczy się chorych na COVID-19.

Powierzchnie biurowe w dawnym szpitalu kolejowym przy ul. SudeckiejPowierzchnie biurowe w dawnym szpitalu kolejowym przy ul. Sudeckiej Fot. Tomasz Pietrzyk / Agencja Gazeta

Okre Development posiada także zabudowania dwóch wrocławskich szpitali: przy ul. Sudeckiej (Kolejowego) i Traugutta. W tym pierwszym miejscu w jednym z budynków już działa centrum biurowe, ale docelowo w poszpitalnych obiektach powstaną pomieszczenia o różnym przeznaczeniu, ale z przewagą funkcji mieszkalnej. Plany co do Traugutta nie zostały jeszcze zdradzone - wcześniej część tych budynków należała do AmRestu, wrocławskiej spółki, która posiada m.in. sieć restauracji KFC, Burger King i kawiarnie Starbucks. Przewidywano, że w dawnym szpitalu urządzi ona swoją siedzibę, ale ostatecznie sprzedała zabytek i wprowadziła się do nowego biurowca Centrum Południe, który Skanska wybudowała obok Sky Tower.

- Zmiana funkcji powoduje, że najważniejszym zadaniem jest przede wszystkim zaplanować w takich obiektach te wygody dla mieszkańców, które dziś są standardem. Czyli windy w każdej klatce schodowej, garaż podziemny, lokale usługowe na parterze - wylicza Agata Tomicka-Stisz.

Również prezes Kuźniar podkreśla, że rewitalizacja to przedsięwzięcie bardziej skomplikowane, czasochłonne i kosztowne niż realizacja nowego osiedla od podstaw: - Taki niestandardowy projekt niesie ze sobą wiele wyzwań, jak pogodzenie wymogów konserwatorskich dotyczących renowacji zabytkowych budynków z koniecznością dostosowania ich do nowej funkcji oraz potrzeb współczesnych klientów.

Tłumaczy, że właśnie z tego powodu odnawianiu obiektów zabytkowych często towarzyszy budowa nowoczesnej zabudowy: - Ten zabieg pozwala chociaż częściowo zrekompensować bardzo wysokie nakłady przeznaczane na modernizację zastanych obiektów poprzez powiększenie skali inwestycji i optymalizację kosztów. Dodatkowo dobrze zaprojektowane współczesne budynki stanowią tło, które uwypukla walory dawnej architektury i umożliwiają harmonijne wpisanie jej w miejski krajobraz.

Kto tam zamieszka

Renowacja jest bardzo droga, więc apartamenty w historycznych budynkach to oferta dla osób zamożnych.

Tomicka-Stisz: - Z uwagi na doskonałą lokalizację oraz duże metraże (apartamenty do 150 m kw. i ponadprzeciętny standard części wspólnych) cena rzeczywiście nie jest niska. Jest to jednak produkt na tyle unikatowy, że takie inwestycje można policzyć na palcach jednej ręki. Obecnie we Wrocławiu realizowane są może dwa-trzy takie projekty, a w całej Polsce z dziesięć.

Kto więc kupuje takie mieszkania?

- Nasi przyszli mieszkańcy to miłośnicy rewitalizowanych obiektów i ponadprzeciętnej architektury. Wielu z nich trafiło do nas dlatego, że szukali wyłącznie lokali w historycznych budynkach, które mają duszę i są wyjątkowe - opowiada Tomicka-Stisz. - Wraz z takim projektem otrzymują wartości, których nie sposób znaleźć w nowym budownictwie.

Opowiada, że większość osób kupuje takie apartamenty dla siebie: - Co nie jest tak oczywiste w nieruchomościach zlokalizowanych w ścisłym centrum.

Kolejne zabytki czekają na inwestorów

Dziś Zbigniew Maćków przyznaje, że w centrum skończyły się już wolne tereny pod budownictwo: - To duża szansa dla obiektów historycznych. Pod warunkiem, że nadal będzie trwała koniunktura w budownictwie.

Również on planuje renowację. Na nową siedzibę swojej pracowni wybrał dawną kotłownię fabryki Pafawag, która wymaga gruntownej modernizacji.

Kuźniar: - Doświadczenie zdobyte dzięki projektom związanym z renowacją historycznej zabudowy powoduje, że nie boimy się inwestować w tereny poprzemysłowe i także obecnie w przygotowaniu mamy inwestycje łączące rewitalizację takich obszarów z nowoczesnymi rozwiązaniami.

Renowacje na wrocławskim Nadodrzu. Wyremontowane kamienice obok nowych budynkówRenowacje na wrocławskim Nadodrzu. Wyremontowane kamienice obok nowych budynków Fot. Jacek Kulesza

We Wrocławiu jest więcej budowli, które potrzebują modernizacji lub nawet odbudowy. Jedną z nich jest należący do miasta Pałac Hatzfeldów. Mocno uszkodzony podczas II wojny światowej nie został później odtworzony w całości. Ostatecznie miasto postanowiło wyprowadzić z parteru galerię BWA i - z braku własnych środków na prace - budynek sprzedać.

Jakub Mazur, wiceprezydent Wrocławia, opowiadał ostatnio, że wzorcem dla tej modernizacji może być inwestycja na wyspie Słodowej, również ze względu na funkcję. Jego zdaniem tam też warto postawić na mix used, czyli obiekt o różnych funkcjach.

Zupełnie inna sytuacja jest z Młynami św. Klary, z których ocalały tylko fundamenty. Miasto liczy, że uda się znaleźć inwestora, który odbuduje te budynki. Według wiceprezydenta Mazura jest nawet kilka zainteresowanych firm, choć nie ma jeszcze konkretnej decyzji o ogłoszeniu przetargu na sprzedaż tego terenu. Jednak - z powodu decyzji z lat 70. - nie będzie to już renowacja, lecz odbudowa.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.