Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Jeśli ktoś wyobraża sobie, że nadal wynajmowane są głównie mieszkania w standardzie PRL-u (kiedyś zwanym również studenckim), to jest w wielkim błędzie. Co roku do oferty trafiają tysiące nowych lokali, wykończonych nowocześnie, czasem według indywidualnych projektów i w wysokim standardzie.

Coraz więcej jest też całych budynków z mieszkaniami do wynajęcia, które budowane są przez deweloperów, a potem odsprzedawane funduszom inwestycyjnym lub przekazywane swoim spółkom, jak Resi4Rent (powiązana z Echo Investment) czy Vantage Rent (wrocławskiej spółki Vantage Development). Czasem budynki z mieszkaniami na wynajem są częścią większych projektów, w których są również lokale na sprzedaż.

Biznes na wynajmie

Dlaczego deweloperzy decydują się na budowę mieszkań pod wynajem? Wydawać się może, że to mniej opłacalna działalność niż sprzedaż. Przecież niektóre firmy deweloperskie potrafią mieć ponad 20 proc. zysku brutto, podczas gdy opłacalność zwrotu z najmu to obecnie mniej niż 5 proc. rocznie.

Na Jagodnie mieszkania buduje obok siebie kilku deweloperówNa Jagodnie mieszkania buduje obok siebie kilku deweloperów Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

Jednak Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku firm Deweloperskich, przekonuje, że opłacalność obu biznesów jest zbliżona: - Nie dość, że zyski powyżej 20 proc. osiągają tylko niektóre firmy, to trzeba pamiętać, że, po odliczeniu wszystkich kosztów są one dużo niższe. Faktyczna wartość zwrotów z inwestycji to 6-7 proc.

Tomasz Bojęć, managing partner w firmie badawczo-rozwojowej ThinkCo, która niedawno opublikowała raport o rynku najmu, podkreśla, że mieszkanie zarabia dwa razy: - Raz jako inwestycja, bo nawet w przypadku załamania rynku długoterminowy wzrost jest pewny tak długo, jak długo trwać będzie kapitalizm. Drugi raz na najmie, który jest de facto dodatkiem.

Dodaje, że w ten sposób mieszkanie stało się idealnym narzędziem do tego, by wykorzystywać zdolność kredytową do zarabiania nie swoimi pieniędzmi: - Ja kupuję mieszkanie, ty je ode mnie wynajmujesz, więc spłacasz mój kredyt, a inwestycję mam ja. Sytuacja idealna.

Pod wynajem

Żadna firma w Polsce nie planuje tak dużych inwestycji w budynki z mieszkaniami na wynajem, jak Vantage Development. Jeszcze w tym roku zamierza oddać do użytku 360 lokali w trzech lokalizacjach we Wrocławiu i 150 w Poznaniu. A w przygotowaniu ma kolejne we Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi.

- Dzięki temu w czwartym kwartale 2022 w portfelu Vantage Rent znajdować się będzie ponad 1700 lokali, a na koniec 2023 roku już 6100. Docelowo do końca 2025 roku zbudujemy ofertę ponad 11 tys. mieszkań na wynajem w kilku miastach w Polsce - zapowiada Dariusz Pawlukowicz z zarządu Vantage Development.

Przykłady aranżacji w budynkach z mieszkaniami na wynajemPrzykłady aranżacji w budynkach z mieszkaniami na wynajem Wizualizacja: Mat. Vantage Rent

Dodaje, że w ubiegłym roku jego firma przygotowała grunty i nieruchomości, które pozwolą na realizację ponad 5 tys. mieszkań na wynajem: - W miastach wyróżniających się największym potencjałem inwestycyjnym. Wszystkie są ośrodkami akademickimi, z dobrze rozwinięta komunikacją miejską i rosnącą populacją ludności.

Bo to właśnie największe polskie miasta - jak Wrocław - są najatrakcyjniejsze dla osób i firm inwestujących w mieszkania na wynajem. Dzięki bogatej ofercie pracy przyciągają bowiem nie tylko studentów, ale i mieszkańców mniejszych miejscowości (a także specjalistów z zagranicy). Zwłaszcza że można w nich więcej zarobić, np. w branży informatycznej.

Potwierdza to Tomasz Bojęć: - Coraz większa migracja ludzi z miast powiatowych do wojewódzkich, takich jak Wrocław, doprowadziła do wyraźnego wzrostu popytu na najem.

Nie jest on zaskoczony planami Vantage Development. W 2019 r. część mieszkaniowa tej spółki została kupiona przez niemiecką TAG Immobilier: - Która jest jednym z największych podmiotów na rynku niemieckim i zajmuje się wyłącznie built to rent. Można się więc spodziewać, że zbudują sobie na tych dwóch rynkach pozycję lidera.

„Rośnie liczba firm, zarówno działających już w Polsce, jak i tych rozważających dopiero działalność w naszym kraju, które inwestowanie w polski rynek najmu uważają za atrakcyjną alternatywę” - oceniają eksperci JLL, firmy doradczej specjalizującej się w rynku nieruchomości.

- Zależy nam na rozwoju formuły najmu długoterminowego w Polsce, jak ma to miejsce w Niemczech, Szwajcarii czy Wielkiej Brytanii. Umowy będą więc podpisywane na minimum rok z możliwością przedłużenia - mówi Dariusz Pawlukowicz. - Będziemy dążyć do tego, aby Polacy dostrzegli w najmie długoterminowym realną alternatywę dla zaspokajania swojej potrzeby mieszkaniowej.

Jednak Vantage Development nie zamierza rezygnować z działalności deweloperskiej, choć ją ograniczy.

Wynajem. Dobre miejsce do mieszkania

W ścisłym centrum Wrocławia duża część mieszkań oferowana jest turystom. A właściwie była, ponieważ w związku z lockdownem najem krótkoterminowy nie działa, więc część tych lokali trafiła na rynek najmu długoterminowego. Choć po zakończeniu obostrzeń można spodziewać się odwrócenia tego trendu, ponieważ ten pierwszy jest nieco bardziej opłacalny.

Ale również w najmie długoterminowym lokalizacja jest bardzo ważna. Liczy się bliskość rynku, komunikacji miejskiej, tras rowerowych, ale też handlu, gastronomii i terenów zielonych. Duże znaczenie mają rzeki (Odra, Oława) z położonymi przy nich terenami rekreacyjnymi.

Dlatego wiele takich mieszkań znajduje się na Starym Mieście, Nadodrzu (wraz z popularną Kępą Mieszczańską), Ołbinie, Przedmieściu Oławskim czy Kleczkowie. Studenci często szukają lokali (lub pokoi) w pobliżu uczelni (np. w rejonie pl. Grunwaldzkiego), a osoby pracujące - niedaleko biur (stąd duża popularność lokalizacji w pobliżu Centrum Południowego, czy w rejonie ul. Legnickiej).

Podobnie jest w najmie instytucjonalnym. Dlatego państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem ma we Wrocławiu budynki przy ul. Dąbrowskiego i Zakładowej, Vantage Rent przy ul. Legnickiej i Małopanewskiej, a Resi4Rent przy ul. Rychtalskiej i Mieszczańskiej. Przy Rychtalskiej jest również budynek Cityzen.

Dyr. Płochocki uważa, że centra miast nadal będą popularne wśród kupujących i wynajmujących: - Wszędzie mamy blisko, nie potrzebujemy samochodów, nie tracimy czasu na długie dojazdy.

Co ciekawe, jedną z lokalizacji Vantage Rent jest ul. Buforowa na Jagodnie, osiedlu kojarzonym bardziej z ofertą dla rodzin, gdzie większość mieszkań nabywcy kupują dla siebie, a nie pod inwestycje.

Co oferują

Osoby kupujące mieszkania od deweloperów coraz częściej mogą liczyć również na pomieszczenia wspólne (tarasy, świetlice itp.), a w garażach na specjalne stanowiska dla samochodów elektrycznych z ładowarkami oraz miejsca dla rowerów. Na parterach powstają lokale handlowe, usługowe lub gastronomiczne, a wokół budynków urządzana jest zieleń, miejsca wypoczynku i place zabaw dla dzieci. Podobnie jest w budynkach z mieszkaniami na wynajem.

Pawlukowicz: - Chcemy, żeby najemcy Vantage Rent korzystali z tych samych udogodnień co właściciele mieszkań od Vantage Development.

Zazwyczaj w budynkach z najmem instytucjonalnym przeważają mieszkania niewielkie: jedno- i dwupokojowe. Ale np. Vantage Rent planuje również duże, a przeważać mają te średnie.

Na czym polega atrakcyjność najmu instytucjonalnego w porównaniu z prywatnym?

Tomasz Bojęć podkreśla dużą przejrzystość procesu, klarowne zasady i warunki, na jakich otrzymujemy mieszkanie od instytucji: - Wynajmujemy na określony czas, trzymamy się terminów płatności i wszystko, co zostało ustalone, z pewnością zostanie zrealizowane. Właściciel budynku nie sprzeda mieszkania, nie wprowadzi tam córki z UK i nie będzie obiecywał czegoś, co załatwi “potem”. A takich kłopotów obawia się wiele osób rozważających możliwość wynajmu.

Drugą istotną różnicą jest jakość materiałów i wykończenia: - Mieszkania w najmie instytucjonalnym mają lepszej jakości AGD i meble, a nawet okna czy drzwi, niż przeciętne mieszkanie na rynku prywatnym.

Jeszcze więcej mieszkań dla najemców

„Potrzeby mieszkaniowe i styl życia młodych Polaków zmieniają się na korzyść sektora najmu - ocenia JLL. - Symboliczna potrzeba własności traci znaczenie na rzecz mobilności i płynności finansowej. Z drugiej strony dla wielu gospodarstw domowych, dla których zakup mieszkania jest nieosiągalny ze względów finansowych, najem stanowi jedyną alternatywę, a w przypadku osób rozpoczynających samodzielne życie jest z reguły koniecznością”.

Tomasz Bojęć opowiada, że rynek najmu jest w okresie bezprecedensowego wzrostu. Podkreśla, że jest on najbardziej stabilnym sektorem gospodarczym, z jakim było mu dane się zetknąć: - Jeśli jest hossa, najem rośnie, bo zamożnych stać na coraz więcej inwestycji, czym napędzają ceny metra, a klasa średnia nie rośnie dość szybko, by łatwo kupować, i pozostaje na rynku najmu. Natomiast jeśli jest bessa, to na rynku najmu pozostają ci, którzy planowali niebawem kupić i stać się właścicielami. Nawet jeśli ceny nieruchomości spadają, to z reguły wolniej niż siła nabywcza klasy niższej i średniej.

Dlatego ocenia, że rynek najmu będzie rósł bez względu na chwilową koniunkturę: - Widać to dobrze po rynkach zachodnich. Czym bogatszy jest kraj, tym później kupuje się pierwsze mieszkanie na własność, a więc dłużej się wynajmuje. Różnica jest jednak taka, że na Zachodzie standardy wyznacza rynek instytucjonalny, który u nas dopiero się pojawia. Warto jednak podkreślić, że wchodzi “z kopyta” i możemy się spodziewać, że bardzo szybko wyznaczy nowe zasady najmu w Polsce.

Według wyliczeń ThinkCo pod koniec drugiego kwartału 2020 r. na rynku najmu instytucjonalnego było kilkadziesiąt budynków z około 4 tys. lokali. Vantage przywołuje wyliczenia z raportu tej firmy „Budowane na wynajem”, w którym szacowano, że do 2025 r. w Polsce instytucjonalny rynek mieszkań na wynajem wzrośnie do 40 tys. lokali.

Jednak Tomasz Bojęć twierdzi, że po doświadczeniach z ostatnich miesięcy te szacunki można podnieść: - Za pięć lat będzie ponad 50 tys. mieszkań. Choć muszę podkreślić, że nadal jestem bardzo zachowawczy.

Wszyscy moi rozmówcy podkreślają też zgodnie: - Epidemia koronawirusa nie zmieni tych trendów.

Płochocki: - Nie można mówić o załamaniu na rynku najmu. Co prawda dochód z mieszkania spadł z 5 do 4,2 proc. rocznie, czyli o 20 proc. To dużo, ale tę kwotę należy porównać z opłacalnością innych inwestycji, jak lokaty bankowe z oprocentowaniem niemal zerowym czy obligacje z 3-procentowym.

Dodaje, że w Niemczech zwrot z wynajmu to jakieś 3,5 proc. brutto: - Więc polski rynek nadal jest atrakcyjny.

Nie spodziewa się jednak, że szybko dojdziemy do poziomu Niemiec, Austrii czy Szwajcarii, gdzie mniej więcej połowa mieszkań jest wynajmowanych: - W Polsce wynajmowanych jest tylko 5 proc. mieszkań. Nawet przy szybkich zmianach za 20 lat możemy dojść do około 20 proc.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.