Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

W zasadzie we wszystkich dużych polskich miastach sytuacja jest taka sama. O ile restrykcje wprowadzane w związku z epidemią koronawirusa - w skali roku - nie zmniejszyły zainteresowania nowymi mieszkania, to jednak bardzo mocno uderzyły w rynek najmu.

Ograniczenia w poruszaniu się i zamykanie obiektów hotelowych spowodowały kryzys w najmie krótkoterminowym, w który inwestowało wiele osób kupujących nowe mieszkania lub remontujących stare. Te lokale - często w wysokim standardzie i w pełni wyposażone - w dużej części trafiły do najmu długoterminowego, zwiększając z kolei tam konkurencję i pogłębiając kłopoty tej części rynku. Najem długoterminowy odczuł bowiem mocno skutki wprowadzenia nauki zdalnej na uczelniach, ale też przejścia wielu firm na pracę online.

Nowa zabudowa w rejonie ul. Pięknej i NyskiejNowa zabudowa w rejonie ul. Pięknej i Nyskiej Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

Zostali z rodzicami

Część studentów pracuje. Oni w większości pozostali w wynajmowanych mieszkaniach, jednak wielu innych wyjechało z Wrocławia.

Potwierdza to m.in. najnowszy „Raport z rynku nieruchomości” przygotowany przez Grupę Morizon-Gratka i Forbes. Czytamy w nim: „Można zauważyć zmniejszenie zainteresowania wynajmem długoterminowym spowodowane przejściem uczelni wyższych w tryb nauczania zdalnego. To właśnie studenci stanowili dużą grupę klientów poszukujących mieszkań na wynajem w miastach, gdzie znajdują się ich placówki edukacyjne. Dla oszczędności większość przyjezdnych studentów wróciła do domów rodzinnych”.

Na dodatek w podobny sposób zachowała się część przyjezdnych pracowników, która doszła do wniosku, że skoro i tak pracuje zdalnie, to po co ma dodatkowo płacić za wynajem mieszkań w drogim, dużym mieście. Ubyło także obywateli Ukrainy.

Ta kumulacja negatywnych czynników spowodowała, że na rynku pojawiła się duża nadpodaż mieszkań, a w konsekwencji spadły ceny. Nie tylko we Wrocławiu - opowiadają o tym pośrednicy ze wszystkich dużych polskich miast.

Wrocław. Miesięczne zmiany cen najmu (w procentach)Wrocław. Miesięczne zmiany cen najmu (w procentach) Fot. Mat. Otodom

„Przed wybuchem pandemii wiele osób poszukujących mieszkań na wynajem musiało brać udział w castingach na lokatorów czy spieszyć się z podejmowaniem decyzji o podpisaniu umowy. Epidemia spowodowała, że mogą w zasadzie przebierać do woli w atrakcyjnych ofertach” - czytamy w raporcie Morizon.

Tańszy wynajem

Nadpodaż jest tak duża, że – pomimo spadku cen (jego wysokość jest różnie oceniana i liczona przez ekspertów) – wielu właścicieli mieszkań nadal nie może znaleźć najemców.

- Osoby poszukujące mieszkań mogą teraz przebierać w ofertach i bez problemu znaleźć coś idealnego dla siebie - mówi Katarzyna Pawłowska, doradca ds. rynku wynajmu WGN.

Eksperci portalu Domiporta.pl zauważają, że pozytywnym aspektem spadku cen najmu jest większa dostępność mieszkań: „To szczególnie istotne dla osób, które nie mogąc spełnić warunków stawianych przez banki, np. dotyczących wkładu własnego czy źródła dochodów i są skazane na najem.”

Promenady Wrocławskie na Kleczkowie. Wiele osób kupuje tu mieszkania dla siebie, ale część jako inwestycję. Te ostatnie są później wynajmowanePromenady Wrocławskie na Kleczkowie. Wiele osób kupuje tu mieszkania dla siebie, ale część jako inwestycję. Te ostatnie są później wynajmowane Fot. Maciej Lulko

Z analizy Domiporta wynika, że we Wrocławiu „spadki cen ofertowych trwały od początku roku, przyspieszyły w kwietniu i zatrzymały się pod koniec maja, by zacząć dynamicznie rosnąć do września. Potem nastąpił równie dynamiczny spadek.” We Wrocławiu ceny obniżyły się ostatecznie z ponad 48 zł za m kw. do 46,5.

Według Katarzyny Pawłowskiej ten spadek był dużo większy: - Od 15 do 30 proc. Przykładowo mieszkanie dwupokojowe, wykończone w dobrym standardzie, można wynająć już za 1600 zł plus opłaty.

Jarosław Krawczyk z Otodom spadek cen ocenia na 11 proc. Jednocześnie podkreśla, że mimo to Wrocław jest nadal jednym z najdroższych miast pod względem średnich cen mieszkań do wynajęcia: - Najwyższe są w Warszawie (ceny ofertowe w grudniu to średnio 3430 zł), drugie miejsce zajmuje Gdańsk (2221 zł), a stolica Dolnego Śląska plasuje się na trzecim miejscu (2178 zł).

Rok temu we Wrocławiu było to 2436 zł miesięcznie. Najniższe ceny - 2102 zł - portal Otodom odnotował w maju 2020 r. Krawczyk zaznacza jednak, że na spadek średniej ceny wpłynął m.in. duży przyrost liczby małych mieszkań do wynajęcia.

Z informacji Otodom wynika, że za kawalerkę we Wrocławiu w październiku właściciele żądali 1559 zł miesięcznie, a za mieszkanie 2-pokojowe - 2031 zł. Pod koniec ubiegłego roku na portalu było o 75 proc. więcej ogłoszeń dotyczących dużych mieszkań (powyżej 60 m kw.), o 79 proc. więcej średnich (38-59 m kw.) i aż o 132 proc. tych o pow. do 38 m kw.

- Wzrost liczby małych lokali jest z pewnością pokłosiem epidemii koronawirusa - mówi Jarosław Krawczyk. - Kiedyś wynajmowane one były na doby lub przez studentów. W maju obserwowaliśmy zresztą największe załamanie cen najmu, które latem zaczęły znów drożeć, a gdy okazało się, że ruch turystyczny i najem studencki nadal nie wrócą do punktu wyjścia, ponownie spadły. Obecnie od listopada notujemy niewielkie wzrosty cen.

- Wyraźny spadek cen wynajmu mieszkań oraz duży wybór mieszkań o wyższym standardzie są dobrą wiadomością dla potencjalnych najemców. Ten trend w niedalekiej przyszłości może spowodować, że również Polacy, podobnie jak to jest na Zachodzie, będą częściej wynajmować, niż kupować mieszkania - ocenia Katarzyna Pawłowska.

Zaznacza jednak, że teraz mamy kryzysową sytuację wywołaną epidemią koronawirusa. Natomiast w poprzednich latach stawki czynszu najmu bardzo szybko rosły: - W ciągu ostatniej dekady najem mieszkań we Wrocławiu zdrożał nawet o połowę, co spowodowało dynamiczny rozwój rynku mieszkań pod wynajem.

Wrocław. Dynamika cen najmu w latach 2019-21 (w złotych)Wrocław. Dynamika cen najmu w latach 2019-21 (w złotych) Fot. Mat. Otodom

Liczy się standard

Co roku na rynek najmu trafia kilka tysięcy nowych (i zmodernizowanych) mieszkań, co oznacza coraz większą konkurencję. Głównie jakościową. 

- Coraz trudniej jest wynająć mieszkania rodem z PRL, a w zasadzie takie, które od tamtych czasów nie widziały remontu - komentuje Jarosław Krawczyk. - Skończył się już rynek wynajmujących i castingi na najemców. Ofert nie brakuje, a to wpływa nie tylko na obniżenie cen, ale przede wszystkim konieczność konkurowania jakością oferowanych mieszkań.

Dlatego radzi właścicielom mieszkań, którzy przez dłuższy czas nie mogą wynająć swojej nieruchomości, że powinni pomyśleć o jej modernizacji: - Lepiej ponieść nakłady na remont, niż utrzymywać puste mieszkanie, które generuje koszty zamiast zysków.

Podobnie uważa Katarzyna Pawłowska: - Ceny najmów mieszkań rodem z PRL-u, ze starymi, niespełniającymi dzisiejszych standardów sprzętami i meblami, spadają, a ich właściciele miesiącami szukają chętnych lokatorów z małymi szansami na wynajem.

Zwracają na to uwagę również eksperci z Domiporta: „Rynek najemcy eliminuje również patologie związane z wynajmem mieszkań o bardzo niskim standardzie lub metrażu za wygórowane stawki osobom, których nie stać na inne lokum.”

Gdzie wynajmują

Studenci poszukują głównie lokali w pobliżu uczelni (np. w rejonie pl. Grunwaldzkiego) albo w centrum Wrocławia. Dlatego w ostatnich latach popularne jest Nadoodrze (z Kępą Mieszczańską), Kleczków, Ołbin i Przedmieście Oławskie. Większość wrocławskich uczelni położona jest w pobliżu centrum miasta i centrów handlowych z multikinami, dzięki czemu taki wybór gwarantuje dostęp do dóbr kultury, handlu, ale też miejsc rozrywki.

Zresztą generalnie najemcy mieszkań mają podobne oczekiwania, co kupujący. Pawłowska: - Szukają mieszkań o podwyższonym standardzie w atrakcyjnej lokalizacji, dobrze skomunikowanych z centrum miasta. Zwracają też uwagę na położenie w niewielkiej odległości od linii tramwajowej oraz dostępność w okolicy centrów handlowych i terenów rekreacyjnych.

Na Jagodnie mieszkania buduje obok siebie kilku deweloperów. Część z nich trafiła do wynajmuNa Jagodnie mieszkania buduje obok siebie kilku deweloperów. Część z nich trafiła do wynajmu Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

Mieszkania można wynająć nie tylko w pobliżu centrum, ale również np. na Jagodnie, Tarnogaju, czy Wielkiej Wyspie. Znajdują się zarówno w poniemieckich kamienicach, blokach z wielkiej płyty, jak i w niedawno oddanych inwestycjach deweloperskich.

Mikroakademiki i hotele robotnicze

Część inwestorów kupuje mieszkania (głównie w wielkiej płycie i kamienicach) lub domy jednorodzinne, by potem dzielić je na niewielkie pokoje ze wspólną kuchnią i łazienką, zamieniając w mikroakademiki lub mikrohotele robotnicze.

- Jednak po przejściu studentów na naukę online wiele takich mieszkań w ostatnim czasie jest bez kompletu najemców lub całkiem zostały opuszczone - mówi Katarzyna Pawłowska. - Dużymi mieszkaniami zainteresowani są teraz głównie klienci szukający lokum dla pracowników sezonowych. Rzadziej są to duże rodziny, które częściej decydują się na najem domów.

Polacy nadal inwestują w mieszkania

Co ciekawe, obecne problemy na rynku najmu nie zniechęciły inwestorów do kupowania kolejnych mieszkań. Dla nich argumentem są niemal zerowe stopy procentowe w połączeniu z najwyższą inflacją w Unii Europejskiej. Wolą więc zainwestować w obligacje albo w nieruchomości, pomimo że na zyski będą czekać dłużej niż wydawało się jeszcze rok temu. Zawsze to jednak lepsze niż obserwowanie, jak inflacja zżera oszczędności na bankowych lokatach.

Podobnie widzą to eksperci z JLL, którzy w analizie z 31 grudnia zauważyli, że w czwartym kwartale „Wprawdzie zmniejszyła się liczba nabywców kupujących lokale pod wynajem, ale za to pojawiły się osoby poszukujące bezpiecznej alternatywy dla lokat bankowych”.

Ich zdaniem ten trend będzie kontynuowany: „Posiadacze oszczędności przeniosą je w jakimś stopniu na rynek mieszkaniowy i to niekoniecznie licząc na bardzo wysokie zyski z najmu, ale raczej traktując rynek mieszkaniowy jako bezpieczne miejsce do zaparkowania kapitału w trudno przewidywalnych czasach”.

Katarzyna Pawłowska uważa, że w dalszym ciągu zakup lokali mieszkalnych to najlepsza inwestycja długoterminowa: - Jednak już nie generująca takiego zysku jak w ostatnich latach, biorąc pod uwagę fakt, że ceny sprzedaży mieszkań nie spadły tak, jak ceny czynszu najmu.

Jarosław Krawczyk przestrzega, by nie panikować z powodu spadających stop zwrotu: - Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to zwykle długofalowa forma ochrony i mnożenia kapitału. Zresztą niewykluczone, że po pandemii trend ten się odwróci.

Na rewitalizowanym terenie dawnego Browaru Piastowskiego powstają lofty i nowe mieszkania. Część z nich przeznaczona została do wynajmuNa rewitalizowanym terenie dawnego Browaru Piastowskiego powstają lofty i nowe mieszkania. Część z nich przeznaczona została do wynajmu Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

Opowiada, że wśród 40 największych polskich miast tylko w ośmiu zwrot z inwestycji w najem długoterminowy nie przekracza 5 proc.: - We Wrocławiu, dzięki dość wysokim cenom najmu, stopa zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem jest dość wysoka jak na duże miasto. Dzieląc przeciętną cenę mieszkania przez przeciętny czynsz przy najmie długoterminowym można osiągnąć roczny zwrot na poziomie 5,46 proc. brutto, znacznie wyższy niż obecne lokaty.

Zaznacza jednak: - Trzeba pamiętać o podatkach, opłatach, kosztach remontu i miesiącach zastoju, gdy nikt mieszkania nie wynajmuje.

Ocenia, że stopa zwrotu może z powrotem zacząć rosnąć: - Przecież we Wrocławiu jeszcze rok temu wynosiła ona 6,32 proc.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.