Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Na przełomie lat 80. i 90. Wrocław słynął z plomb, czyli nowych budynków uzupełniających szczerby w poniemieckiej zabudowie. Zanim jednak zdążono zaplombować wszystkie dziury, spółdzielnie mieszkaniowe i deweloperzy przestawili się na budowę mieszkań na nowych terenach. Wielka powódź z 1997 r. pozwoliła na nowo odkryć południe Wrocławia, położone nieco wyżej niż centrum, a na dodatek stosunkowo blisko rynku. A później zaczęła się moda na zachodni Wrocław.

Stare rządowe programy, które gwarantowały dopłaty do nowych mieszkań, preferowały tanie budownictwo, co spowodowało, że budynki często powstawały na tanich działkach, a przez to daleko od centrum. Takie mieszkania może i były tanie w zakupie, ale wymuszają długie podróże do pracy i szkoły, co kradnie czas i pieniądze mieszkańcom.

Osiedle na terenie dawnego Browaru Piast. Nowe budynki powstają obok historycznej zabudowyOsiedle na terenie dawnego Browaru Piast. Nowe budynki powstają obok historycznej zabudowy Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

Powrót do centrum

Dlatego od kilku lat możemy obserwować powrót do centrum, skąd jest blisko do całej oferty wielkomiejskiego Wrocławia oraz do komunikacji tramwajowej, najszybszej (obok pociągów) w zakorkowanym mieście. Dzięki temu nie tylko zabudowywane są ostatnie dziury w poniemieckiej zabudowie, głównie na Nadoodrzu i Przedmieściu Oławskim, ale są także rewitalizowane tereny poprzemysłowe, poszpitalne i powojskowe, jak na Kleczkowie, Kępie Mieszczańskiej, Tarnogaju, czy wzdłuż ul. Tęczowej, Grabiszyńskiej i Sikorskiego.

Zresztą centrum stało się popularne nie tylko wśród osób kupujących dla siebie, ale także u inwestorów, którzy kupowane mieszkania przeznaczają później pod wynajem: krótkoterminowy dla turystów oraz długoterminowy.

Kolejna ważna zmiana zaszła w standardzie budynków. Choć Wrocław jest jednym z najbogatszych miast w Polsce i słynie z silnego rynku centrów usług wspólnych i branży informatycznej (zwłaszcza w niej są wysokie zarobki), to jednak przez wiele lat trudno było sprzedawać w nim prawdziwe apartamenty: przestronne i w budynkach o wysokim standardzie. Inwestorów zniechęcał zwłaszcza przykład Sky Tower. Choć w jego 212-metrowej wieży powstały unikalne - nawet na skalę całego kraju - apartamenty, to jednak słabo się sprzedawały. Kolejną inwestycją o podobnej skali i standardzie we Wrocławiu było dopiero Ovo, które jest co prawda niskie, ale za to położone bliżej centrum.

W międzyczasie na popularności zyskała ul. Księcia Witolda, wzdłuż której powstał i nadal jest realizowany szereg inwestycji luksusowych i o podwyższonym standardzie. A także w kilku innych miejscach Wrocławia, zwłaszcza nad rzekami: Odrą i Oławą.

Woda to kolejny wyróżnik ostatnich lat. W centrum zabudowywana jest niemal każda działka położona nad Odrą, ale deweloperzy inwestują również w kilku miejscach nad Oławą, nawet dalej od centrum, ale za to np. przy Parku Wschodnim. Woda gwarantuje bowiem piękne widoki, tereny spacerowe wzdłuż miejskich bulwarów, ale także daje gwarancję, że teren obok nie zostanie zabudowany.

Powrót do centrum nie oznacza jednak, że wrocławianie przestali budować i kupować mieszkania na innych osiedlach. Zwłaszcza, że tam mieszkania są zwykle tańsze. Nadal więc trwają budowy na Klecinie, Maślicach, Klecinie, Partynicach, Różance czy na Brochowie.

Duże, nowe osiedle powstaje np. na Jagodnie, gdzie buduje kilku deweloperów. To osiedle w przyszłości powinno stać się kompletnym - ze szkołą, parkiem (na granicy z Wojszycami), rozbudowanym handlem, linią tramwajową i przystankami kolejowymi. Gdzie deweloperzy współpracują ze sobą i miastem np. przy budowie nowych ulic.

Nowe budynki na Kleczkowie powstały na poprzemysłowym terenie po ZNTKNowe budynki na Kleczkowie powstały na poprzemysłowym terenie po ZNTK Fot. Jacek Kulesza

W podobny sposób zabudowywany jest też Kleczków, zarówno na terenie dawnego ZNTK, jak i w rejonie Portu Miejskiego. Ale też coraz częściej powstają nowe miniosiedla wznoszone przez pojedynczych deweloperów, jak Port Popowice czy Browary Wrocławskie.

Co zmienił koronawirus

Epidemia koronawirusa kolejny raz zmieniła upodobania kupujących mieszkania - a zwłaszcza doświadczenie z wiosennego lockdownu. Polacy (w tym i wrocławianie) zaczęli bardziej doceniać domy jednorodzinne i działki położone na obrzeżach Wrocławia, pod miastem, a nawet w oddalonych rejonach Dolnego Śląska. Bardziej cenione stały się mieszkania z ogródkami i tarasami lub chociaż z sensownej wielkości balkonami. Ważna stała się bliskość terenów zielonych.

Jeszcze rok temu duża część nowych mieszkań w dużych polskich miastach - w tym we Wrocławiu - kupowana była jako inwestycja. Część z nich przeznaczano potem pod wynajem, ale też - ze względu na stały wzrost cen - niektóre kupowano w celu późniejszej odsprzedaży (czasem nawet na kredyt).

Epidemia koronawirusa - wbrew obawom jednych i nadziejom drugich - nie spowodowała co prawda spadku cen, ale jednak je ustabilizowała. Co więcej - zdaniem wielu ekspertów - nie powinny się one znacząco zmienić również w najbliższych miesiącach. Straciła na tym grupa inwestorów-spekulantów. Ale też ci, którzy kupowali, a potem wynajmowali, licząc na w miarę szybki zysk.

Z drugiej strony pojawili się nowi kupujący. De facto zerowe stopy procentowe przy jednocześnie wysokiej inflacji (najwyższej w Unii Europejskiej) spowodowały, że ludzie z przerażeniem stwierdzili, że bankowe lokaty, zamiast przynosić zyski, powodują straty, często wielotysięczne. Zaczęli więc wycofywać pieniądze z banków - część z nich trafiła na rynek nieruchomości.

Niskie stopy procentowe powinny zachęcać do brania kredytów. Ta zachęta jest jednak niweczona wywołanym przez koronawirusa i rządowe obostrzenia kryzysem w wielu branżach - ludzie często rezygnują więc z planowanego zakupu z powodu mniejszych dochodów czy obaw o utratę pracy. Nie sprzyjała temu też zaostrzona polityka kredytowa banków (żądały wyższego wkładu własnego), która jednak ostatnio została nieco poluzowana.

Nowa zabudowa w rejonie ul. Pięknej i NyskiejNowa zabudowa w rejonie ul. Pięknej i Nyskiej Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

Nadal budują

Mimo to deweloperzy optymistycznie patrzą w przyszłość, o czym świadczą statystyki. W ostatnim czasie rozpoczęli bowiem wiele kolejnych inwestycji.

- Nowe inwestycje, które dopiero mają zostać wprowadzone na rynek w nadchodzącym roku, planujemy bez większych obaw - potwierdza Tomasz Stoga, prezes Oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich we Wrocławiu i prezes Profit Development. - Mamy jednak świadomość, że polityka banków w obszarze kredytów hipotecznych może być zmienna, co ma duże znaczenie dla decyzji zakupowych podejmowanych przez naszych klientów.

Zwraca też uwagę na kłopoty proceduralne, które utrudniają dostosowanie się do covidowej rzeczywistości: - Chcielibyśmy móc sprawnie modyfikować projekty naszych inwestycji. Przykładowo, jeżeli w budynku była planowana przestrzeń pod gastronomię czy placówki fitness, na otwieranie których w obecnych okolicznościach najemcy nie będą się decydowali, te parterowe lokale mogłyby zmienić swoją funkcję. Taka rzutkość w działaniu nie jest niestety możliwa ze względu na liczne procedury w procesie inwestycyjnym. Ścieżka urzędowa nie nadąża za biznesową.

A jakie mieszkania będą kupowane?

- Po doświadczeniach zamknięcia w mieszkaniach i konieczności chodzenia w maskach balkon, taras czy własny ogródek stały się istotne. Te upodobania z nami zostaną, bo ludzie mają świadomość, że nawet po zatrzymaniu tej epidemii w przyszłości może się pojawić podobna sytuacja - mówił niedawno „Wyborczej” Jarosław Krawczyk z serwisu Otodom.

Jednak prezes Stoga uważa, że te zmiany w upodobaniach nie są tak silne: - Prognozowany zwrot ku nieruchomościom zlokalizowanym na obrzeżach, najlepiej z ogrodami czy bezpośrednim dostępem do terenów zielonych, nie okazał się finalnie trendem na tyle silnym, by trwale zmienić rynek mieszkaniowy we Wrocławiu.

Również Marek Wasielewski, prezes Jot-Be Nieruchomości oraz wiceprezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości, nie spodziewa się ucieczki z miasta: - Z pewnością zamknięcie w domach wyzwoliło u ludzi chęć poprawy komfortu życia i zwiększenia poczucia bezpieczeństwa. Jednak ten komfort nie zrekompensuje kłopotów wynikających z odległości od centrum, jak np. czas tracony na dojazdy.

Wyjaśnia, że nowe inwestycje w podwrocławskich miejscowościach nie są i nie będą bezpośrednio wynikiem epidemii koronawirusa: - Związane są z koniecznością szukania nowej przestrzeni życiowej i z coraz mniejszą ilością gruntów inwestycyjnych dostępnych w centrum.

- Naturalnym wyborem klientów są mieszkania znajdujące się w centrum miasta, z dobrym dostępem do infrastruktury społecznej - mówi Bartosz Kuźniar, wiceprezes PZFD Wrocław i prezes Lokum Deweloper.

Również prezes Stoga opowiada, że nowe mieszkania w centrum Wrocławia nadal sprzedają się świetnie: - Niezmiennie ogromną popularnością cieszą się 2- i 3-pokojowe, zlokalizowane jak najbliżej centrum, posiadające dostęp do kluczowej infrastruktury, węzłów komunikacyjnych i miejskiej zieleni.

Ale podkreśla też znaczenie terenów rekreacyjnych: - Deweloperskie osiedla są coraz bardziej zielone i zaprojektowane zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju.

Nowe budynki w rejonie ulicy Nyskiej i PięknejNowe budynki w rejonie ulicy Nyskiej i Pięknej Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

Na wynajem

Epidemia koronawirusa zatrzymała turystykę. Tracą na tym ci inwestorzy, którzy pod najem krótkoterminowy kupowali mieszkania lub lokale w condo- i aparthotelach. Wszystkie te inwestycje stały się mniej opłacalne, choć nadal są dużo atrakcyjniejsze od bankowej lokaty.

- Pandemia zmieniła rynek najmu - mówi Piotr Baran, wiceprezes PZFD Wrocław i prezes PCG. - Spadek mobilności wokół dużych ośrodków miejskich, upowszechnienie pracy i nauki akademickiej w formule zdalnej, niepewność na rynku pracy, praktycznie zamrożony ruch turystyczny, który sprawia, że mieszkania wynajmowane na doby obecnie zasilają pulę wynajmu długoterminowego, to wszystko sprawia, że znalezienie najemcy jest trudniejsze.

Tymczasem konkurencja na rynku najmu (również długoterminowego) jest coraz większa, ponieważ także deweloperzy coraz częściej wznoszą całe budynki z mieszkaniami pod wynajem. Ponadto powstają prywatne akademiki, a przecież studenci są chyba największą grupą wynajmujących mieszkania (choć ze względu na naukę zdalną na uczelniach część z nich nie przyjechała do Wrocławia, pogłębiając kłopoty na rynku najmu).

Czy te zmiany na rynku najmu mogą okazać się trwałe?

- Trudno jest tu przewidzieć trend - mówi Marek Wasielewski. - Z jednej strony jest mniej potencjalnych zainteresowanych, więc dużo lokali czeka na najemców. Ale z drugiej strony ceny mieszkań na wrocławskim rynku nieruchomości nie spadają, więc wydaje się on dość bezpiecznym miejscem lokowania nadwyżek finansowych. Jestem przekonany, że wiele osób chcąc uchronić kapitał przed spodziewaną w najbliższym czasie dużą inflacją, pomimo epidemii koronawirusa ograniczającego najem, zdecyduje się na zakup nieruchomości jako inwestycji i remedium na inflację.

Nie spodziewa się więc, że kłopoty z wynajmem spowodują spadek liczby budowanych nowych mieszkań: - Może być wręcz przeciwnie. Przecież są one kupowane głównie w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. A zauważamy, że kwarantanna, praca na Home Office i zdalne nauczanie dzieci w szkołach spowodowały potrzebę zamiany mniejszych mieszkań na większe i wzrost zainteresowania domami jednorodzinnymi.

Prezes Baran podkreśla, że zakup mieszkania pod wynajem cały czas jest bardzo popularną i atrakcyjną formą lokowania kapitału: - Temu trendowi sprzyjają rekordowo niskie stopy procentowe i dostępność atrakcyjnych warunków kredytowych.

Opowiada, że w poprzednich latach przybywało najemców, dzięki coraz lepszej sytuacji makroekonomicznej i niskiemu bezrobociu. Byli to pracownicy spoza aglomeracji oraz studenci.

- Akceptowali oni wyższe ceny najmu, co z kolei napędzało popyt inwestycyjny na mieszkania deweloperskie - wyjaśnia. - Inwestorzy wchodzący na rynek często decydowali się na zakup mieszkań jedno- i dwupokojowych, które znajdowały się w ich zasięgu finansowym. Przekłada się to na dużą podaż takich lokali, które we Wrocławiu stanowią około 70 proc. dostępnych na rynku najmu.

W centrach dużych miast jest coraz trudniej o wolne tereny. Ale we Wrocławiu nowe budynki są wznoszone nad Odrą, niedaleko rynkuW centrach dużych miast jest coraz trudniej o wolne tereny. Ale we Wrocławiu nowe budynki są wznoszone nad Odrą, niedaleko rynku Fot. Tomasz Pietrzyk / Agencja Gazeta

Nie przewiduje, by miał spaść popyt na mieszkania (zwłaszcza mniejsze) kupowane inwestycyjnie: - Dlatego pandemia nie wpływa na nasze plany, budujemy nie mniej niż przed COVID.

Wrocław przyszłości

- Miasto powinno rozwijać się w sposób zaplanowany i harmonijny tam, gdzie dobro mieszkańców jest ważniejsze niż wartość gruntów - podkreśla Anna Sroczyńska, dyrektorka Biura Rozwoju Wrocławia. - Jednym z wyzwań dla rozwoju miasta XXI wieku jest zapanowanie nad rozpełzaniem się na boki, gdzie mieszkania budowane są w szczerym polu, bez szkół, przedszkoli, terenów rekreacyjnych, oferty usługowej czy kulturowej, gdzie pojawią się ogromne problemy transportowe.

Gdzie więc we Wrocławiu warto budować mieszkania w najbliższych latach, aby miasto rozwijało się równomiernie?

- Mamy mnóstwo terenów w centrum, które należałoby zagospodarować i zabudować - mówi Anna Kościuk, właścicielka biura projektowego Archikon i przewodnicząca Dolnośląskiej Okręgowej Izby Architektów.

Jej zdaniem przede wszystkim należy zająć się pl. Społecznym. To najdziwniejsze miejsce w centrum Wrocławia. Duży obszar, który przeznaczony jest głównie pod komunikację. Nie został bowiem kompleksowo odbudowany po II wojnie światowej, a zamiast tego w czasach PRL-u postawiono tu wielkie dwupoziomowe skrzyżowanie (choć niedawno jedna z estakad została wyburzona).

Od wielu lat pojawiają się różne pomysły na zabudowanie pl. Społecznego. Kiedyś miasto planowało tu nawet budowę nowej, wielkiej siedziby urzędu miejskiego, do której przenieśliby się urzędnicy z różnych budynków rozrzuconych po całym mieście (przy pl. Społecznym siedzibę już ma urząd wojewódzki i Dolnośląski Urząd Marszałkowski).

- Powinna tu powstać zabudowa o mieszanej funkcji: mieszkaniowo-biurowej. Ale kluczowe jest właściwe rozwiązanie funkcji komunikacyjnej, najlepiej gdyby ruch samochodowy został poprowadzony pod ziemią - mówi Anna Kościuk.

Według niej w dalszej kolejności należałoby zabudować tereny na tyłach Dworca Świebodzkiego, aż do wysokości pl. Strzegomskiego. To też bardzo ciekawy teren w środku miasta. Jeszcze kilka lat temu wydawało się, że zainwestuje tam Archicom, ale ostatecznie rząd PiS zablokował wszystkie tereny państwowe, w tym należące do PKP, na potrzeby programu „Mieszkanie Plus”.

Ale we Wrocławiu mieszkania z tego programu są planowane w innych miejscach, a hektary przy Dworcu Świebodzkim wciąż pozostają niezagospodarowane. Być może uznano, że są na tyle cenne, iż lepiej jest je sprzedać niż przeznaczać pod tanie budownictwo. A może powstanie tam ostatecznie zabudowa mieszana, jak na Nowych Żernikach?

Problem w tym, że te dwa najciekawsze tereny nie są teraz przeznaczone pod zabudowę. A deweloperzy skarżą się, że brakuje w mieście wolnych i dobrze położonych działek budowlanych. A to z kolei powoduje wzrost cen gruntów, a w konsekwencji i mieszkań.

Również dyr. Sroczyńska przekonuje, że najważniejsze jest uzupełnienie centrum i śródmieścia: - Na zabudowę w tym rejonie czeka ok. 90 ha, opisanych w planach miejscowych już obowiązujących i aktualnie opracowywanych. Odpowiada to idei miasta zwartego, jednak inwestycje na tych terenach wymagają znacznie większego wysiłku od dewelopera niż budowa na tzw. greenfieldach. Za to mieszkania są najdroższe ze względu na dobrą infrastrukturę.

Apartamentowiec na wyspie PomorskiejApartamentowiec na wyspie Pomorskiej Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

Cieszy się z nowych inwestycji na Kleczkowie, Kępie Mieszczańskiej i w dawnym Browarze Piastowskim: - Dzięki temu tereny poprzemysłowe i powojskowe powracają do miejskiego życia. Natomiast dalszy rozwój Nadodrza i innych części Śródmieście zależy od działań rewitalizacyjnych, polegających na zmianie funkcji istniejących budynków, renowacji kamienic i zieleni skwerów, podniesieniu kondycji lokalnych przedsiębiorstw, wyposażeniu w brakującą infrastrukturę techniczną i społeczną oraz przestrzenie publiczne. W kryzysie klimatycznym ważne jest dostrzeżenie istniejących zasobów, ich adaptacja i eksploatacja.

Dalej od rynku

A co poza centrum i Śródmieściem?

- Tam najważniejsze jest dokończenie osiedli już rozpoczętych - przekonuje dyr. Sroczyńska.

Wyjaśnia, że chodzi o: Psie Pole Centrum i Wschód, Zakrzów Wschodni oraz Lipę Piotrowską na północy, Swojczyce na wschodzie, Grabiszynek Południowy, północny Brochów, Jagodno, Klecinę, Ołtaszyn i Wojszyce na południu, a także o Nowe Żerniki, Stabłowice, rejon ul. Wojanowskiej, Maślice Małe, Muchobór Wielki południowy i Leśnicę na zachodzie.

Sroczyńska: - W pierwszej kolejności nowa zabudowa mieszkaniowa powinna powstać tam, gdzie już jest dobry transport zbiorowy, by efektywnie wykorzystywać jego potencjał.

Pod uwagę należy także wziąć inwestycji komunikacyjne planowane do 2023 r.: - Trasy tramwajowe na Popowice, Nowy Dwór i Swojczyce, nowe trasy autobusowe i ich przedłużenie, czy planowane stacje i przystanki kolejowe.

Deklaruje: - Wraz z rozwojem transportu zbiorowego miasto dba o wygodne dojścia piesze i dojazdy rowerowe do węzłów przesiadkowych i przystanków, a węzły przesiadkowe wyposaża w parkingi P&R oraz B&R i zieleń towarzyszącą.

Prezes Kuźniar zapewnia, że również deweloperzy starają się tak dobierać działki pod inwestycje, by ograniczać proces rozlewania się miasta: - Naszym założeniem jest budowanie w centrum. Często decydujemy się na tereny poprzemysłowe i ich rewitalizację.

On jednak skarży się na niewielki zasób wolnych terenów objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego dla zabudowy wielorodzinnej: - A przygotowanie inwestycji na działce nieposiadającej odpowiedniego statusu prawnego wiąże się z bardzo długim procesem uzyskiwania niezbędnych pozwoleń, który od momentu zakupu gruntu do rozpoczęcia budowy trwa zazwyczaj 5-7 lat. To zaś przekłada się na wysokie koszty kredytowania inwestycji w trakcie jej przygotowania, znacznie podnoszące ceny mieszkań.

Dla deweloperów problemem są także wysokie wymagania co do liczby miejsc postojowych w garażach podziemnych w zwartej zabudowie śródmiejskiej: - Czynniki te sprawiają, że część klientów rezygnuje z mieszkań w centrum na rzecz tych budowanych na obrzeżach miasta. Uzupełniamy więc nasze oferty o inwestycje oddalone od centrum, ale znajdujące się w miejscach ze stosunkowo dobrze rozwiniętą siecią komunikacyjną oraz infrastrukturą miejską. Niższe koszty gruntów w tych lokalizacjach pozwalają zaproponować bardziej przystępne dla nabywców ceny mieszkań.

Dobry wzorzec dla Wrocławia

Cała Polska doceniła Nowe Żerniki, zwane też Wuwa2 ze względu na inspirację przedwojenną wystawą architektoniczną, której efekty wciąż można podziwiać w pobliżu Hali Stulecia. Nowa Wuwa zdobyła w tym roku dwie bardzo ważne nagrody w konkursie „Życie w Architekturze” - internautów oraz od jury dla najlepszej zabudowy wielorodzinnej. Choć na tym osiedlu powstaje wiele bardzo ciekawych budynków, to jednak najcenniejsze jest jako całość.

Osiedle Nowe ŻernikiOsiedle Nowe Żerniki Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

- Nowe Żerniki są położone dalej od centrum miasta, ale pod każdym względem są przyjazne dla ludzi, zapewniając im wszystko, co potrzebują. Podobnie jak przed II wojną światową Sępolno, gdzie była szkoła, kościół, sklepy, boisko i lokale usługowe - mówi Anna Kościuk.

Na ile Nowe Żerniki powinny być wzorem dla kolejnych wrocławskich osiedli mieszkaniowych?

Piotr Fokczyński, dyrektor wydziału architektury i budownictwa, architekt miejski Wrocławia, uważa, że mogą być one punktem odniesienia dla całościowego projektowania większych zespołów mieszkaniowych: - Ale nie tyle powinni korzystać z tego deweloperzy, co urbaniści, zapisując ustalenia w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Co warto wykorzystać?

Fokczyński: - Przetestowany układ urbanistyczny oparty o prostokreślną siatkę pozwala na precyzyjne etapowanie i koordynację budowy. Podział na tereny publiczne, półpubliczne i prywatne oraz ich przenikanie się to jeden z większych walorów osiedla, które udostępnia wzajemnie tereny wspólnotowe. Ważnym komponentem układu osiedla jest pas aktywności gospodarczej, czyli miejsca pracy, co częściowo odpowiada na pytanie: Czy można skrócić dojazdy do pracy?

Podkreśla też sposób, w jaki zostały zaprojektowane drogi publiczne i dbałość o wygląd całej ulicy oraz małą architekturę, dopasowaną do potrzeb mieszkańców.

- Poza tym na Nowych Żernikach został przemyślany tak ważny temat jak gospodarowanie wodą deszczową, retencja i wykorzystanie wody na miejscu. Sposób podłączenia infrastruktury technicznej, czyli sieć cieplna, ale także bardzo ekonomiczny i precyzyjnie sterowany system oświetlenia ulicznego - wymienia architekt miejski.

Jego zdaniem należy zwracać uwagę na sposób parkowania pojazdów i wykorzystanie terenów nad powierzchnią parkingu. Ważne jest zapewnienie mieszkańcom w wystarczającej liczbie podstawowych usług, ale też ich odpowiednia lokalizacja, podobnie jak żłobków i oddziałów przedszkola.

Fokczyński chwali architekturę: - Osiedle pokazuje pewien standard architektoniczny budynków, który podejmuje próbę stworzenia swoistego „minimum estetycznego”. Projekt udowadnia, że projektując bardzo oszczędnie można osiągnąć dużą różnorodność architektoniczną, która z kolei świetnie buduje tożsamość miejsca i identyfikuje poszczególne adresy. Nowe Żerniki pokazują, na czym powinny polegać „osiedle kompletne”.

- Nie zawsze da się wszystko zorganizować tak samo, ale przynajmniej trzeba tak projektować, by nowa zabudowa stała się dopełnieniem istniejącej - tłumaczy Anna Kościuk.

Szefowa izby architektów podkreśla jeszcze jedną zaletę Nowych Żernik: - Jest to przykład budownictwa społecznego. Powstają tam budynki dla różnych grup społecznych: są domy budowane przez kooperatywy, zwykłe mieszkania, ale też TBS i lokale dla osób starszych. Dzięki temu otrzymaliśmy normalny kawałek miasta, a nie enklawę dla wybranych.

Jej zdaniem takie zróżnicowanie zabudowy powinno być narzucane przez plany zagospodarowania przestrzennego: - Tak się robi na Zachodzie, ale u nas, niestety, nie.

To samo mówi Piotr Fokczyński: - Dywersyfikacja różnych form budownictwa mieszkaniowego ze szczególnym uwzględnieniem kooperatyw już na wstępie pozwala tworzyć zróżnicowaną strukturę społeczną osiedla.

Jak władze Wrocławia chcą zmieniać miasto

Dla "Wyborczej" komentuje Jakub Mazur, wiceprezydent Wrocławia:

Wiceprezydent Jakub Mazur podczas debaty Gazety Wyborczej 'Miasto wygodne do życia'Wiceprezydent Jakub Mazur podczas debaty Gazety Wyborczej 'Miasto wygodne do życia' Fot. Fot . Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

– Wrocław to niewątpliwie jedno z najdynamiczniej rozwijających się miast w tej części Europy. Widać to w wielu dziedzinach życia, również w budownictwie mieszkaniowym. Na podstawie obserwacji ruchów migracyjnych, zmian demograficznych, ale też zmian w zachowaniach obecnych i potencjalnych mieszkańców Wrocławskiego Obszaru Metropolitalnego jesteśmy przekonani, że ten wzrostowy trend utrzyma się przez kolejne 20 i więcej lat. Tym większe jest wyzwanie i odpowiedzialność, jaka na nas spada za tworzenie miasta o wysokiej jakości życia dla jego mieszkańców i gości.

Tutaj nie ma jednej, łatwej ścieżki czy schematu postępowania. Wrocław ma niemal 40 tys. mieszkań i lokali w ramach mienia komunalnego i TBS. To niezwykle ważna, choć wymagająca tkanka miejska. Jej rewitalizacja, transformacja, utrzymanie i rozwój pozwalają nie tylko na „demokratyzację przestrzeni”, ale i na prowadzenie miastotwórczych polityk i zwiększanie dostępności miejskich przestrzeni, obiektów i usług.

Co więcej, każdego roku oddawanych jest we Wrocławiu kilkanaście tysięcy mieszkań i lokali (dane z ostatnich, intensywnych lat) w ramach inwestycji prowadzonych przez inne podmioty, głównie prywatne. W tym wypadku zależy nam na tworzeniu dobrych, perspektywicznych przestrzeni wspólnie z naszymi partnerami, inwestorami, deweloperami, ale też z takimi instytucjami państwowymi jak Krajowy Zasób Nieruchomości czy PFR Nieruchomości (Mieszkanie+).

Zadaniem władz miasta jest strategiczne myślenie na dziesięciolecia. Znajduje to szczególne odzwierciedlenie w naszych zmienianych właśnie, fundamentalnych dokumentach – jak choćby w tworzonej już Strategii Wrocław 2050 i w nowym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Wrocławia.

Po kilkunastu latach szybkiej urbanizacji staramy się wdrożyć nowe zasady zrównoważonego rozwoju. Dotyczy to zarówno inwestycji typu „greenfield”, jak i tych „brownfield”, terenów rewitalizowanych i wszelkich nowych konceptów urbanizacyjnych, przeobrażających całe kwartały i osiedla naszego miasta. Wdrażamy ideę osiedli kompletnych, odpowiadamy za dostępność do funkcji i użyteczności miasta, zależy nam na jego policentryczności i na udziale mieszkańców w jego rozwoju.

Znacznie głębiej sięgamy więc po opinie mieszkańców, ale też podnosimy wymagania w stosunku do deweloperów. Muszą oni bowiem znacznie bardziej partycypować w miastotwórczych procesach w wymiarze projektowym, inwestycyjnym i finansowym. To oznacza zmniejszenie marży deweloperów, którzy na szczęście w większości przypadków rozumieją te zmiany.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.