Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Leszek Michniak, prezes Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości, ocenia, że rynek mieszkaniowy we Wrocławiu był w tym roku stabilny: – Czyli popyt był na zbliżonym poziomie do podaży, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Dlatego szacujemy, że dzięki temu ceny za 1 m kw. wzrosną w tym roku jedynie kosmetycznie, w granicach 6–10 proc. Dla porównania, w 2018 nastąpił wzrost na poziomie 15–20 proc. w porównaniu do 2017.

– Wpływają na to różne czynniki: koszty zakupu nieruchomości, rosnące ceny gruntów, wzrost cen materiałów budowlanych i wykonawstwa, przedłużające się sprawy administracyjne czy brak wykwalifikowanej siły roboczej. Rosną koszty pracy, a pracowników ciągle brakuje – wyjaśnia Dorota Jarodzka-Śródka, prezes wrocławskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich i wiceprezes Archicomu.

Wrocław, widok z wieży ratuszaWrocław, widok z wieży ratusza Fot.Krzysztof Ćwik / Agencja Gazeta

We Wrocławiu za 1 m kw. trzeba zapłacić między 7 a 8 tys. zł zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym w standardzie popularnym. Największym zainteresowaniem w budynkach deweloperów cieszą się mieszkania o powierzchni 40–60 m kw. To zazwyczaj dwa pokoje z osobną kuchnią czy aneksem lub trzy pokoje z aneksem kuchennym. Duże znaczenie mają także balkony i tarasy.

Dorota Jarodzka-Śródka ocenia, że dobrym sygnałem na przyszłość dla rynku deweloperskiego są najnowsze bardzo dobre dane dotyczące stopy bezrobocia i wzrostu PKB: – Ponadto rośnie także siła nabywcza Polaków, a utrzymujące się na niskim poziomie stopy procentowe powodują, że coraz chętniej sięgają oni po kredyty hipoteczne, które są dla nich łatwiej dostępne. To zdecydowanie przekłada się na decyzje zakupowe mieszkańców dużych miast, którzy chcą inwestować w nieruchomości.

Popularne są także mieszkania z rynku wtórnego, nawet te z okresu PRL (zwykle wielka płyta) i kamienice. Te pierwsze znajdują się często w zmodernizowanych już budynkach (po ociepleniu oraz wymianie okien i instalacji wewnętrznych), a te drugie są modne. Chociaż w przypadku kamienic duży wpływ na cenę ma, oprócz stanu samego mieszkania, stan techniczny samej kamienicy.

Położenie takich nieruchomości, bardzo często w centrum Wrocławia lub na osiedlach z komunikacją tramwajową, to ich kolejna zaleta.

Fot. Tomasz Pietrzyk / Agencja Gazeta

– W tym roku mocno zauważalna na terenie całej Polski jest tendencja do wprowadzania na rynek mieszkań po flippingu (zmodernizowanych przez inwestora i wystawionych na sprzedaż). Cechują się one dobrą lokalizacją i gotowością do natychmiastowego wprowadzenia – wyjaśnia Leszek Michniak.

Gdzie

Coraz chętniej mieszkania są kupowane w centrum Wrocławia lub w pobliżu linii tramwajowych. Spowodowane korkami kłopoty z dojazdem skutecznie zniechęcają bowiem do osiedlania się na obrzeżach miasta.

Jeszcze 15–20 lat temu normalne było jeżdżenie po torowisku. Teraz wydzielone są już niemal wszystkie linie tramwajowe. Utrudniło to podróż samochodem, ale spowodowało – wraz z wymianą taboru – że komunikacja tramwajowa jest szybka, również w godzinach szczytu. A miasto buduje właśnie dwie kolejne – na Nowy Dwór i Popowice.

Deweloperzy często chwalą się, że ich nowe budynki mieszkalne powstają w pobliżu linii tramwajowych. Zresztą również biurowce są budowane w miejscach łatwo dostępnych, głównie przy węzłach komunikacyjnych.

Teraz kolejne ułatwienia wprowadzane są dla komunikacji autobusowej. Jednak wydzielanie buspasów budzi dużo większe emocje, zwłaszcza wśród kierowców. Choć dzięki nim pasażerowie MPK mogą szybciej dojechać do centrum (np. z Jagodna czas przejazdu spadł do 25 minut w czasie szczytu), to jednak ten pomysł krytykuje wielu kierowców samochodów osobowych. Wsparcia dla buspasów udzielili ostatnio nawet deweloperzy – podczas październikowych Dni Dewelopera 2019.

Wiele osób przekonuje też, że – z powodu kłopotów komunikacyjnych, ale też bardziej ekologicznego podejścia do życia – należy spodziewać się, że mieszkańcy coraz rzadziej będą używali własnych samochodów. Wystarczy im komunikacja miejska i rowerowa.

Nowe i budowane budynki mieszkalne nad OdrąNowe i budowane budynki mieszkalne nad Odrą Fot. Tomasz Pietrzyk / Agencja Gazeta

Tak uważa m.in. Marcin Dziewoński z pracowni DL Architekci, często nagradzanej za projekty mieszkaniowe.

– W centrach miast nie ma i nie będzie miejsca na samochody dla wszystkich nowych mieszkańców – mówi. – Wielopoziomowe garaże podziemne pod nowymi budynkami też nie są rozwiązaniem. Samo zaparkowanie auta to połowa sukcesu. Trzeba jeszcze nim wyjechać i dojechać. Uważam, że w centralnych i wyjątkowych lokalizacjach plany miejscowe powinny wręcz określać maksymalną liczbę miejsc postojowych, a nie minimalną jak teraz.

Powrót do centrum

Ten trend jest coraz bardziej zauważalny. Najbardziej chyba na Kępie Mieszczańskiej, która w ciągu kilku lat została w dużej części zabudowana. Powstają tam nowe budynki, ale też modernizowane są stare.

Ale zabudowywane są także ostatnie dziury w zabudowie na Nadodrzu i Przedmieściu Oławskim (pierwsze osiedle jest po, a drugie w trakcie rewitalizacji), nowe budynki powstają przy Tęczowej. Całe nowe osiedle powstało na wielkim terenie poprzemysłowym pomiędzy ul. Trzebnicką, Jedności Narodowej a Odrą, a kolejne budynki są w budowie.

– We Wrocławiu kierunek dogęszczania centrum był oczywisty. Zaczęły go już „plomby” z lat 80. i 90., stanowiące pewnego rodzaju ewenement na skalę krajową – mówi Marcin Dziewoński. – Rzeczywiście w ostatnich latach ten trend przybrał zdecydowanie na sile, pojawili się nawet deweloperzy wyspecjalizowani w tego rodzaju budynkach.

Podkreśla, że bardzo często są to projekty ciekawe architektoniczne: – W mniejszej skali, o „butikowym” charakterze, mocno osadzone w kontekście i podejmujące jakiś dialog z otoczeniem. Sami bardzo takie projekty lubimy robić i nawet w jednym z takich budynków, zaprojektowanych przez nasze biuro, mamy pracownię.

Osiedle modelowe Wuwa2Osiedle modelowe Wuwa2 TOMASZ PIETRZYK

Przekonuje, że ten kierunek jest bardzo dobry, ale wymaga zachowania odpowiedniej wielkości i jakości przestrzeni publicznej, w tym zieleni: – I, a może przede wszystkim, odpowiedniej jakości komunikacji publicznej.

– Osoby poszukujące mieszkania dla siebie zwracają uwagę na dogodną lokalizację – podkreśla Dorota Jarodzka-Śródka. – Najatrakcyjniejsze jest centrum, więc najwięcej trzeba zapłacić za metr kwadratowy mieszkania na Starym Mieście oraz w Śródmieściu. Ale atrakcyjną i równie popularną dzielnicą są Krzyki.

Czego oczekują kupujący

Potwierdza, że kupujący przede wszystkim zwracają uwagę na dobrą komunikację z innymi częściami miasta: – Komfortowy dojazd do pracy, dostęp do szkół, przedszkoli, uczelni, przychodni, szpitali czy sklepów to podstawa przy wyborze miejsca zamieszkania. Istotna jest także architektura osiedla, jego funkcjonalność, a także części wspólne, czyli miejsce do spędzania wolnego czasu z rodziną czy sąsiadami. Odpowiednio zagospodarowane osiedle społeczne, gdzie można nie tylko zamieszkać, ale również odpocząć, uprawiać sport i poznać sąsiadów, od kilkunastu lat nieustannie budzi zainteresowanie klientów.

Jak mówi Leszek Michniak, dla kupujących liczy się także miejsce parkingowe. A także ogólny stan budynku.

– Nadal poszukiwane są jasne mieszkania z dobrym widokiem oraz te z balkonem, tarasem czy przydomowym ogródkiem – informuje Leszek Michniak. – Co ciekawe, bliskość punktów usługowych czy dużych sklepów nie jest już tak istotna jak jeszcze kilka lat temu, ale punkty gastronomiczne czy osiedlowe sklepy nadal są dość istotne.

A w samym mieszkaniu?

Michniak: – Oczekiwania klientów najlepiej obrazują nowo budowane mieszkania. 90 proc. z nich ma aneksy kuchenne (ale przeważnie z możliwością wydzielenia kuchni), ok. 80 proc. klientów poszukuje mieszkań dwupokojowych o powierzchni użytkowej 50–65 m kw., ok. 17 proc. trzypokojowych a zaledwie 3 proc. jednopokojowych (głównie w celach inwestycyjnych).

– Często jako pierwsze sprzedają się największe apartamenty – mówi Marcin Dziewoński. – Warunkiem oczywiście jest jakaś wyjątkowa lokalizacja: na najwyższych piętrach, z widokiem na rzekę czy zieleń, z dużym tarasem. Często zdarza się, że deweloper na etapie projektowania nie chciał dużych mieszkań (80 m kw. i więcej), obawiając się o ich sprzedaż. A potem znaczna część tzw. „zmian lokatorskich” polegała właśnie na łączeniu mniejszych lokali.

TU ZNAJDZIESZ KATALOG Z INWESTYCJAMI WROCŁAWSKICH DEWELOPERÓW

O znaczeniu widoków za oknem świadczy też fakt, że w najlepszych lokalizacjach ceny mieszkań o takich samych rozkładach zależą od kondygnacji.

Dziewoński: – Im wyżej, tym drożej. Zdecydowanie większą wagę zaczęto przykładać do projektów części wspólnych budynków, stref wejściowych, korytarzy, klatek. Poprawiło się też podejście do otoczenia, małej architektury, zieleni, czyli elementów, które widoczne są z zewnątrz dla wszystkich i tym samym sprzedają deweloperom kolejne inwestycje.

Zaznacza jednak, że głównie w tańszym segmencie rynku w dalszym ciągu projektuje się i buduje jak najtaniej: – Co nie oznacza tylko tanich materiałów, ale też jednostronne mieszkania, układy korytarzowe ograniczające liczbę klatek schodowych i zabijające pierzeje garaże na parterach. Oczywiście da się zaprojektować bardzo dobry budynek z bardzo tanich materiałów i bardzo zły z bardzo drogich. Wszystko zależy od zdolności architekta i zaufania, jakie ma do niego inwestor.

Brakuje ziemi?

We Wrocławiu często podnoszonym przez deweloperów problemem jest dostęp do wolnych, dobrze położonych terenów pod budowę mieszkań. Dzieje się tak pomimo tego, że pod zabudowę zostało przeznaczonych wiele gruntów poprzemysłowych. Są jeszcze wolne działki pokolejowe, zwłaszcza na tyłach Dworca Świebodzkiego oraz na wschód od Dworca Głównego, ale one są zarezerwowane pod program „Mieszkanie Plus”.

– Znalezienie dobrych gruntów pod zabudowę nie jest proste, szczególnie w najatrakcyjniejszych miejscach Wrocławia – potwierdza Dorota Jarodzka-Śródka.

Problemem są także wysokie ceny ziemi: – Ma to podłoże w braku planów miejscowych oraz niewykorzystanych szansach tych gruntów, które wpisują się w program „Mieszkanie plus”.

Wyjaśnia, że firmy deweloperskie planując zakup gruntu, biorą pod uwagę szereg elementów jak dobra lokalizacja i infrastruktura, zaplecze handlowe i inne udogodnienia: – Nie musi być to centrum miasta, natomiast elementem bardzo ważnym dla osób zastanawiających się nad zakupem nieruchomości jest to, by docelowe miejsce było dobrze skomunikowane z pozostałą częścią miasta. Istotnym elementem dla inwestora jest również informacja, czy ziemia jest objęta planem miejscowym, gdyż umożliwia to szybkie rozpoczęcie procesu inwestycyjnego, co przekłada się na skrócenie czasu oddania obiektu do użytku mieszkalnego. Wiele gruntów ma trudną sytuację prawną, nie posiada planów, więc procedury administracyjne również się przeciągają, co wiąże się z trudnościami dla inwestorów.

Jednak według Leszka Michniaka problem z zakupem gruntów nie jest tak poważny. Jego zdaniem rynek mieszkaniowy nadal będzie się prężnie rozwijał, ponieważ wciąż jest duże zapotrzebowanie na nowe lokale.

– Na rozwój rynku duży wpływ mają decyzje administracyjne i proces szybkiego wdrażania nowych planów zagospodarowania przestrzennego – zaznacza prezes WGN. – Należy natomiast przyspieszyć proces wydawania pozwoleń na budowę, ponieważ obecnie trwa to około sześciu miesięcy.

Co planuje miasto

Anna Sroczyńska, dyrektor Biura Rozwoju Wrocławia, tłumaczy, że deweloperzy skarżą się na brak wolnych gruntów pod zabudowę mieszkaniową, ponieważ poszukują dużych obszarów, o powierzchni kilku i kilkunastu hektarów, najlepiej jeszcze niezurbanizowanych, czyli tzw. greenfieldów. Bo takie są najtańsze.

Tymczasem – jak tłumaczy – w samym centrum i śródmieściu Wrocławia jest ok. 90 ha, na których można budować mieszkania zgodnie z już obowiązującymi lub będącymi w opracowaniu planami miejscowymi.

– Co przy śródmiejskiej intensywności zabudowy daje 18 tys. nowych mieszkań – wylicza dyrektor Sroczyńska. – Jednak inwestycje na tych terenach wymagają znacznie większego wysiłku niż budowa na greenfieldach.

To między innymi obszar pl. Społecznego, grunty przy ul. Sikorskiego, teren dawnego Bumaru przy ul. Grabiszyńskiej i po dawnym szpitalu kolejowym przy ul. Sudeckiej, rejon ulic Długiej i Gnieźnieńskiej, Góralskiej i Dworca Świebodzkiego, a także tereny kolejowe na przedłużeniu ulic Prądzyńskiego i Świstackiego oraz w rejonie ul. Paczkowskiej.

– Transformacja terenów kolejowych jest jednym z najbardziej złożonych przedsięwzięć w polityce przestrzennej i wymaga współdziałania rozmaitych podmiotów. Są to duże i atrakcyjne obszary, które powinny być włączone do miejskiego życia – przekonuje dyrektor BRW.

W przygotowaniu są także plany miejscowe dla osiedli mieszkaniowych poza śródmieściem, czyli na Tarnogaju, Żernikach (kontynuacja projektu Nowe Żerniki) i Ratyniu (ul. Ratyńska i Wojska Polskiego).

– Nowe budynki mieszkalne w pierwszej kolejności powinny powstawać tam, gdzie jest już koncentracja zabudowy, czyli na obszarach wyposażonych w układ ulic oraz niezbędną infrastrukturę społeczną i techniczną. Mówimy wtedy o zabudowie zwartej, której nie należy mylić z ciasną – wyjaśnia Anna Sroczyńska.

Przekonuje, że z tego powodu ważne jest dokończenie osiedli już rozpoczętych, a nie rozpoczynanie projektów w nowych miejscach: – We Wrocławiu kontynuowania wymagają między innymi: Psie Pole, Zakrzów Wschodni, Huby, Kleczków, Brochów, Jagodno, Nowe Żerniki, Grabiszynek Południowy, Klecina, Lipa Piotrowska-Widawa, Swojczyce na południu.

Artykuł otwarty w ramach bezpłatnego limitu

Wypróbuj prenumeratę cyfrową Wyborczej

Nieograniczony dostęp do serwisów informacyjnych, biznesowych,
lokalnych i wszystkich magazynów Wyborczej.