Ten artykuł czytasz w ramach bezpłatnego limitu

Już prawie 70 proc. wszystkich transakcji na rynku odbywa się bez wsparcia kredytów hipotecznych. Mimo tak wyraźnych wzrostów cen, Wrocław wciąż pozostaje jednym z najtańszych dużych miast w Polsce. Aktualna średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nowego mieszkania wynosi 7032 zł, a lokalu z drugiej ręki 6267 zł.

Drożej w całej Polsce

Wzrosty cen mieszkań odnotowuje się we wszystkich dużych miastach w Polsce. W ciągu roku najbardziej zdrożały mieszkania w Gdańsku o 13,9 proc., Poznaniu o 11,1 proc., Warszawie o 10 proc., Wrocławiu o 8 proc. i Krakowie o 7,8 proc.

Nowe budynki na Kępie MieszczańskiejNowe budynki na Kępie Mieszczańskiej FOT . KRZYSZTOF ĆWIK

Odpowiedź na pytanie, dlaczego ceny nowych mieszkań pną się w górę dają dane gospodarcze w całej Polsce. Od ubiegłego roku notujemy wzrost o ponad 30 proc. cen materiałów budowlanych. Podobnie wzrosły też koszty pracy, a pracowników wciąż brakuje.

Na niektórych budowach pojawiają się też inne kłopoty. To braki materiałów budowlanych i zastoje z tym związane. Krajowe firmy nie nadążają z produkcją prefabrykatów.

Dodatkowo rosną też ceny gruntów pod zabudowę wielorodzinną. Tych w dobrych lokalizacjach blisko centrum i z dobrym dojazdem do Rynku jest bardzo mało. I już dziś kosztują krocie.

Efektem tych zmian było podwyższenie cen nowych mieszkań przez deweloperów. Średnia cena ofertowa nowych mieszkań wprowadzanych obecnie do obrotu wynosi już 7457 zł za m kw. Dla porównania w analogicznym okresie ubiegłego roku deweloperzy wprowadzali na rynek nowe mieszkania za 6745 zł za m kw.

Kupujemy dziurę w ziemi

Prawie 90 proc. transakcji na rynku pierwotnym stanowiły mieszkania w budowie. Większość z nich zostanie oddana do użytku w ciągu najbliższych dwóch lat.

Inwestycja mieszkaniowa Jagiełły 6Inwestycja mieszkaniowa Jagiełły 6 mat. inwestora

W I kwartale tego roku bardzo mocno wzrosła liczba mieszkań na budowę których wydano pozwolenia. To wzrost o 135 proc. w stosunku to analogicznego ubiegłego roku. Jednocześnie aż o 11 proc. wzrosła liczba mieszkań których budowę już rozpoczęto. Oznacza to w ciągu najbliższych 2-3 lat liczba nowych lokali oddawanych do użytku utrzyma się na poziomie ponad 9000.

Więcej do wynajęcia

To dobra wiadomość zwłaszcza dla najemców mieszkań. Według szacunkowych danych ponad 40 proc. lokali nabywanych jest bowiem w celach inwestycyjnych. Dane pokazują, że każdego roku we Wrocławiu pojawia się przynajmniej 4000 nowych mieszkań na wynajem z sektora popularnego. Inwestorów kusi przede wszystkim wciąż wysoka roczna stopa zwrotu wynosząca około 6,4 proc.

Średnia stawka czynszu najmu mieszkania we Wrocławiu wynosi 45 zł za m kw. Wyższe czynsze najmu utrzymują się w centrum miasta. Im dalej od Rynku, czynsz najmu jest niższy, nawet jeśli mieszkanie jest wykończone w bardzo dobrym standardzie.

W bloku przy ul. Wandy Rutkiewicz wynajem dwupokojowego lokalu o pow. 39 m kw. kosztował 1650 zł plus dodatkowe opłaty do wspólnoty, za wodę, śmieci, ścieki, ogrzewanie. Czynsz najmu mieszkanie o pow. 50 m kw. w bloku z 2000 r. przy ul. Ślicznej wyniósł 1950 zł plus dodatkowe opłaty.

Najwyższe dochody przynosi jednak tzw. najem krótkoterminowy, gdzie roczna stopa zwrotu wynosi prawie 13 proc. Ta forma inwestycji jest więc idealną lokatą kapitału dla inwestorów, ale też przekleństwem dla sąsiadów. Coraz częściej wrocławskie wspólnoty mieszkaniowe skarżą się na niedogodności wynikające z sąsiedztwem takiego mini hotelu w klatkach schodowych.

We Wrocławiu obecnie jest 1790 takich mini hoteli w prywatnych lokalach. Dla porównania w Krakowie jest ich ponad 2500, a w Warszawie ponad 3900.

Najdrożej, najtaniej

Nowe budynki na Kępie MieszczańskiejNowe budynki na Kępie Mieszczańskiej FOT . KRZYSZTOF ĆWIK

Aktualnie średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nowego mieszkania oddanego już użytku we Wrocławiu wynosi 7032 zł i w ujęciu kwartalnym wzrosła o 127 zł, a w rocznym – o 524 zł. Trzeba jednak pamiętać, że ceny transakcyjne dotyczą mieszkań sprzedawanych lub wprowadzanych do sprzedaży około dwa lata temu, które w tym roku uzyskały pozwolenia na użytkowanie.

Najniższe ceny transakcyjne zanotowano w Lipie Piotrowskiej – średnio 4880 tys. zł/m kw., na Brochowie (5642 zł/m kw.) i na Złotnikach (5732 zł /m kw.). Najdroższe mieszkania są w rejonie Placu Grunwaldzkiego (9 352 tys. zł za m kw.). Wysokie ceny w tej okolicy wynikają z licznych inwestycji o charakterze apartamentowym, położonych w atrakcyjnych lokalizacjach.

Wysokie ceny transakcyjne, czyli powyżej 9 tys. zł/m kw., zanotowano również na Starym Mieście, gdzie oprócz nowych inwestycji oferowane są także mieszkania w zaadaptowanych przez deweloperów budynkach zabytkowych (8493 zł/m kw.). Podobnie wysokie ceny metra kwadratowego nowego mieszkania są także na Popowicach (8520 zł/m kw.), Grabiszynie (8487 zł/m kw.).

Rynek wtórny w ofensywie

We Wrocławiu miesięcznie sprzedawanych jest prawie 300 mieszkań z drugiej ręki. W ciągu roku podrożały one aż o 7 proc. Jeszcze większe wzrosty cen widzimy, gdy analizujemy ceny ofertowe mieszkań na najróżniejszych portalach ogłoszeniowych, które w ciągu roku wzrosły aż 14,3 proc. Dla kupujących tak wyraźna różnica między ceną ofertową a transakcyjną oznacza, że pole do negocjacji ceny jest spore.

Aktualna średnia cena transakcyjna mieszkania na rynku wtórnym wynosi 6267 zł za m kw. Najwięcej za metr kwadratowy trzeba zapłacić w rejonie Starego Miasta, gdzie średnia cena transakcyjna wynosi 8179 zł, Krzyki w rejonie centrum 7717 zł/m kw., Gaj 6702 zł/m kw., Borek 6700 zł/m kw. Najmniej za mieszkanie z drugiej ręki trzeba zapłacić na Kuźnikach (4568 zł/m kw. ), Zakrzowie 5340 zł/m kw. i na Nowym Dworze 567 zł/m kw.

Kupowane są głównie mieszkania dwu- lub trzypokojowe o pow. około 60 m kw. Ponad 35 proc. wszystkich transakcji na rynku wtórnym dotyczy mieszkań w kamienicach. Zwłaszcza tych, które przeszły renowację i są podłączone do sieci ciepłowniczej.

Na JagodnieNa Jagodnie TOMASZ PIETRZYK

Niezmiennie popularnością cieszą się mieszkania wybudowane po 2000 r. Popularne niegdyś południowe Krzyki, a więc Partynice, Ołtaszyn i Wojszyce, już nie są topową lokalizacją. Problemy komunikacyjne, jakie doskwierają mieszkańcom tych obszarów, zauważają także nabywcy.

Stabilizacja na rynku sprzedaży domów

Każdego roku we Wrocławiu sprzedaje się średnio 250 domów – najczęściej są to segmenty i bliźniaki o powierzchni 180-240 m kw. To wyraźny wzrost transakcji w tym sektorze, bo jeszcze trzy lata temu ilość rocznie sprzedawanych domów nie przekraczała 120. O kondycji rynku nieruchomości świadczy też to, że ponad połowa nabywanych domów kupowana jest za gotówkę.

Dane transakcyjne domów wskazują na stabilność tego sektora wrocławskiego rynku nieruchomości. Ceny nie zmieniają się od kilku lat, chociaż oferty prezentowane na najróżniejszych portalach internetowych mogą sprawiać wrażenie drożyzny.

Średnie ceny transakcyjne domów we Wrocławiu to 870 tys. zł za dom wolno stojący, 590 tys. za szeregówkę i 680 tys. za bliźniak.

Ale sektor domów we Wrocławiu charakteryzuje się wyjątkowo szeroką rozpiętością cenową. Od 450 tys. za bliźniaka do remontu w Leśnicy, 780 tys. zł za bliźniaka na Maślicach do kilku, a nawet kilkunastu milionów złotych w rejonie Wielkiej Wyspy czy też na Oporowie lub Ołtaszynie.

Na cenę domu wpływa bowiem bardzo dużo indywidualnych czynników. Nie tylko lokalizacja, dostęp do osiedlowej infrastruktury, komunikacji miejskiej, styl, architektura i charakter domu, technologia budowy czy też jego ciekawa historia. Ważna jest wielkość działki na której dom stoi, a zwłaszcza jej zagospodarowanie. Dlatego na tej samej ulicy ceny podobnych domów mogą różnić się nawet milionem złotych.

Alternatywą dla zakupu domu na rynku wtórnym jest jego samodzielna budowa. Widawa, Brochów, Ołtaszyn, Pawłowice, Jerzmanowo – na tych osiedlach najczęściej kupowane są działki pod budowę domu jednorodzinnego. Z raportu NBP wynika, że każdego roku we Wrocławiu swoich nabywców znajduje koło 120 gruntów pod budowę domów.

Średnia cena metra kwadratowego takiej działki w mieście wynosi od 230 zł za m kw. w Leśnicy do 1100 zł/m kw. na Oporowie. Trzeba jednak pamiętać, że budowa domu to wysiłek trwający około 2 lat od momentu podjęcia decyzji o inwestycji do wprowadzenia się.

Miesiąc w nieruchomościach

Co miesiąc specjaliści z Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i Zarządców Nieruchomości (www.dospon.pl) dla czytelników „Gazety Wyborczej” podsumowują sytuację na wrocławskim rynku nieruchomości. Dane o transakcjach pochodzą z bazy DOSPON (nieruchomosci.dospon.pl) i z NBP.

Czytaj ten tekst i setki innych dzięki prenumeracie

Wybierz prenumeratę, by czytać to, co Cię ciekawi

Wyborcza.pl to zawsze sprawdzone informacje, szczere wywiady, zaskakujące reportaże i porady ekspertów w sprawach, którymi żyjemy na co dzień. Do tego magazyny o książkach, historii i teksty z mediów europejskich. Zrezygnować możesz w każdej chwili.