We Wrocławiu drożeją nieruchomości. Ile trzeba zapłacić?

Nowe budynki mieszkalne na wrocławskim Jagodnie

Zamrożony dotąd rynek wtórny zanotował w ostatnim półroczu wzrost cen transakcyjnych o 3 proc. w stosunku do analogicznego okresu z ubiegłego roku. Na rynku pierwotnym ceny transakcyjne są nawet wyższe od ofertowych, co jest związane z dodatkowymi usługami zamawianymi przez kupujących. Stabilny dotąd wrocławski rynek nieruchomości wkracza więc w nową fazę wzrostów cen, której skutki na dzień dzisiejszy są trudne do oszacowania.

Powodem ruchu cenowego na rynku nieruchomości jest obowiązująca Rekomendacja S wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z nią, aby w tym roku uzyskać kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, trzeba mieć w gotówce przynajmniej 10 proc. jej ceny jako wkład własny. Za rok będzie to 15 proc., a w 2017 roku aż 20. Wielu osobom utrudni to zakup mieszkania lub domu, więc wszyscy spieszą się ze sprzedażą lub kupnem nieruchomości, co wywołuje wzrost cen.

Odporny dotąd na wzrosty cen wrocławski rynek nieruchomości z drugiej ręki stara się dopasować do tendencji cenowych, jakie narzucają nowe lokale. W pierwszym półroczu tego roku, po raz pierwszy od kilku lat, widać wyraźną tendencję wzrostową. W ubiegłym roku ceny transakcyjne mieszkań używanych były praktycznie zamrożone (wzrost w stosunku rocznym o 0,1 proc.). Niepokojący jest natomiast utrzymujący się spadek liczby transakcji w tym sektorze.

Kamienice przy ul. Jedności Narodowej                                                         KAMILA KUBAT

Ponad połowa wszystkich transakcji na rynku wtórnym dotyczy mieszkań 2- i 3-pokojowych o powierzchniach od 40 do 60 metrów kwadratowych. Najbardziej podrożały lokale w kamienicach oraz te wybudowane po 2005 roku. W niełasce kupujących pozostają mieszkania w wielkiej płycie i w blokach postawionych tuż po wojnie.

W pierwszym półroczu tego roku najniżej przez nabywców wyceniane były mieszkania na Brochowie (ok. 4,2 tys. zł za m kw.) oraz w Leśnicy i na Kuźnikach (od 4,6 do 4,8 tys.). Najwięcej wrocławianie byli skłonni zapłacić za lokale w obrębie Ołtaszyna i Starego Miasta. Tam ceny metra kwadratowego wahały się od 6,7 do 7,2 tys. zł. Aktualna średnia cena transakcyjna metra kwadratowego mieszkania z drugiej ręki we Wrocławiu wynosi 5245 zł.

We Wrocławiu mieszkania w programie MdM sprzedaje m.in. firma Rafin w Dobrym Osiedlu

Szansą na impuls dla wrocławskiego rynku wtórnego jest proponowana zmiana w rządowym programie dopłat do kredytów Mieszkanie dla Młodych. Specjalna sejmowa podkomisja opowiedziała się w głosowaniu za otwarciem tego programu na rynek wtórny. Obecnie z dofinansowania MdM mogą skorzystać tylko nabywcy nowych lokali, których powierzchnia mieści się w tzw. limicie cenowym i spełnia kilka dodatkowych warunków, jak np. nieprzekraczalny wiek kredytobiorcy ustalony na 35 lat.

Otwarcie programu MdM na rynek wtórny będzie się wiązać ze specjalnymi limitami cenowymi dopłat do kredytów dla nieruchomości z drugiej ręki. Wstępna propozycja wysokości limitu tej dopłaty do metra kwadratowego dla Wrocławia wynosi 4239 zł. Nieruchomości spełniające to kryterium cenowe znajdują się głównie na Brochowie, Kuźnikach, Psim Polu, w Leśnicy, na Nowym Dworze lub na Partynicach. W większości przypadków będą to lokale w wielkiej płycie lub w nowszych budynkach oddanych do użytku przed 2010 rokiem, ale znacznie oddalonych od centrum Wrocławia.

W praktyce oznacza to, że otwarcie programu MdM nie wstrząśnie wrocławskim rynkiem nieruchomości i nie spowoduje cenowego boomu, ale jedynie zdecydowanie przyspieszy decyzję o zakupie własnej nieruchomości przez młodych. Już teraz MdM nie kształtuje cen nieruchomości we Wrocławiu. Dowodem tego jest ubiegłoroczny najwyższy wzrost cen nowych mieszkań w skali kraju wynoszący 7,7 proc. i dalszy, niespełna 2-procentowy wzrost zanotowany w pierwszym kwartale tego roku przy znacznie zaniżonych limitach dopłat MdM. Obecnie nowe mieszkania spełniające we Wrocławiu limit cenowy w wysokości 5181 zł znajdują się głównie na obrzeżach miasta.

W ubiegłym roku we Wrocławiu Bank Gospodarstwa Krajowego uruchomił zaledwie 700 kredytów MdM, co stanowi niespełna 10 proc. wszystkich kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym. Dotąd głównymi beneficjentami tego dofinansowania byli nabywcy nowych lokali w Trójmieście i Warszawie. Tam transakcje z udziałem MdM stanowiły około 20 proc. wszystkich na rynku pierwotnym. Z tego powodu w skali kraju w ubiegłym roku wykorzystano zaledwie 34 proc. środków przeznaczonych na ten cel, zaś w pierwszym kwartale tego roku 38 proc. tegorocznej sumy.

Otwarcie programu MdM na rynek wtórny daje więc szansę na lepsze wykorzystanie środków. Umożliwi bowiem skorzystanie z dopłat przez osoby kupujące nieruchomości w miejscowościach, w których nie budują deweloperzy i spółdzielnie. W wielu miejscowościach Dolnego Śląska rynek mieszkań to tylko nieruchomości z drugiej ręki.

Zmiany będą miały jeszcze jeden pozytywny skutek. Rynek nieruchomości musi rozwijać się w sposób zrównoważony. Niestety we Wrocławiu od roku jesteśmy obserwatorami narastających dysproporcji. W 2014 roku w naszym mieście mieliśmy 6500 transakcji na rynku pierwotnym i tylko 3300 na wtórnym. W pierwszym kwartale tego roku deweloperzy sprzedali prawie tysiąc nowych mieszkań, przy zaledwie 390 transakcjach na rynku wtórnym. Powodem tej dysproporcji jest bardzo dobra promocja oferty deweloperów, ich elastyczność na potrzeby kupujących, ale też zmiana oczekiwań nabywców. Młodzi wolą dopłacić do kredytu hipotecznego i kupić nowe mieszkanie, które deweloper w ramach dodatkowej usługi wykończy im pod klucz, niż remontować używane lokale.

Rzeczywisty wpływ i popularność programu MdM na rynku nieruchomości będziemy obserwować dopiero za dwa lata. Wówczas zgodnie z obowiązującą Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego wysokość wkładu własnego do uzyskania kredytu hipotecznego wzrośnie do 20 proc. A już teraz banki traktują dofinansowanie MdM jako wspomniany wkład własny. Co prawda ta rządowa forma pomocy dla młodym nie pokryje w całości wymaganej gotówki, ale zdecydowanie ułatwi jej zdobycie.

Budynki na Stabłowicach

Wrocław to trzeci co do wielkości po Warszawie i Krakowie rynek mieszkaniowy w Polsce. W skali kraju ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w naszym mieście były zbliżone do tych w Trójmieście, ale niższe niż w Warszawie i Krakowie, ale także w Poznaniu.

Rynek nowych mieszkań we Wrocławiu jest coraz popularniejszy. Dodatkowo w pierwszym półroczu tego roku liczba mieszkań, na budowę których wydano pozwolenia, wzrosła o ponad połowę w stosunku do analogicznego okresu 2014 roku. Na rynku pierwotnym widzimy więc trwałe ożywienie inwestycyjne.

Aktualnie średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania we Wrocławiu wynosi 5988 zł i jest wyższa od ofertowej średnio o 30 zł.

Powodem tego jest zmiana oczekiwań klientów. Młodzi ludzie nie chcą sami wykańczać zakupionej nieruchomości. Wolą dopłacić deweloperom, którzy poszerzyli swoją ofertę o usługę związaną z wykończeniem lokalu, niż samemu organizować ekipę remontową. Dodatkowo deweloperzy kuszą klientów specjalnymi rabatami i wliczonymi w cenę niektórymi elementami wyposażenia lokalu, na przykład w postaci sprzętu AGD.

Innym czynnikiem wywołującym takie zjawisko na rynku nowych mieszkań jest elastyczność banków udzielających kredytów hipotecznych, które przygotowały kompleksową ofertę dla klientów i chętniej finansują też wykończenie nieruchomości.

Wyremontowane kamienice przy ul. Krzywoustego

Ekspansja deweloperów powoduje wzrost cen gruntów pod budownictwo wielorodzinne. W minionym okresie sprzedano kilka działek pod nowe osiedla mieszkaniowe o powierzchni 8 i 9 tysięcy metrów kwadratowych. Cena ich wahała się od 370 zł za m kw. na Psim Polu do 591 zł na Gądowie Małym. Wzrost cen nieruchomości pod budownictwo wielorodzinne powoduje aktywność właścicieli małych gruntów pod budownictwo indywidualne.

Miesiąc w nieruchomościach

Co miesiąc specjaliści z Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (www.dospon.pl) dla czytelników ?Gazety Wyborczej? podsumowują sytuację na wrocławskim rynku nieruchomości. Dane o transakcjach pochodzą z systemu www.mls.dospon.pl.