Mniej mieszkań, niższe ceny. Nieruchomości w 2012 r.

Nowa ustawa deweloperska zmienia sposób finansowania nieruchomości przez deweloperów. Pojawia się nowy pośrednik, którym jest bank. Pieniądze od chętnych na mieszkanie trafiają na konto, z którego bank, w miarę postępu prac, wypłaca deweloperowi transze. Jeżeli deweloper potrzebuje dodatkowych pieniędzy, może w banku wziąć kredyt.

Ustawa w założeniu ma chronić nabywców przed nieuczciwością deweloperów. Ma ukrócić przypadki, w których deweloperzy z pieniędzy, z których powinni finansować prace nad konkretną inwestycją, kupują grunty pod kolejne budowy. O ile w czasie hossy nie było większej różnicy, problem zaczął się jednak w momencie kryzysu, kiedy gruntów nie można było sprzedać z zyskiem. Niektórych deweloperów nie było stać na zapłacenie wykonawcom, stąd pojawiały się opóźnienia, a część inwestycji w ogóle nie powstawała.

- Innym aspektem jest obowiązek tworzenia tzw. prospektu emisyjnego - tłumaczy Paweł Drelich, analityk Instytutu Analiz Monitora Rynku Nieruchomości. - Deweloper będzie w nim musiał zapisać wszystkie detale dotyczące mieszkań, między innymi zastosowane materiały wykończeniowe, a także zaprojektować otoczenie. Każdorazowa zmiana będzie wymagała formalnego zaktualizowania prospektu. Może to rodzić konflikty. Wyobraźmy sobie sytuację, że któryś producent porzuca wytwarzanie jakiegoś produktu, a w jego miejsce proponuje zamiennik lepszej jakości. Będzie to wymagało zmiany w prospekcie, a jeżeli do aktualizacji nie dojdzie, bank może odmówić wypłaty transzy.

Deweloperzy przygotowują się na wejście ustawy, konsultują się z radcami prawnymi i uczestniczą w szkoleniach, ale w dalszym ciągu nie wszystkie przepisy są klarowne.
- Myślę, że pewne wątpliwości rozwieje praktyka zweryfikowana przez orzeczenia UOKiK-u - wyjaśnia Artur Smoleń z Grupy Profit Development. - Trzeba dodać, że ustawa będzie miała wpływ na rynek jako całość, ale dla poszczególnych firm zmiany nie muszą być aż tak bardzo odczuwalne. Firmy zrzeszone w Polskim Związku Firm Deweloperskich, które realizują Kodeks Dobrych Praktyk, innowacje proponowane przez ustawę wprowadzają sukcesywnie od kilku lat, więc będzie im łatwiej się dostosować do ewentualnych zmian. Oczywiście zmiany wygenerują dodatkowe koszty, które będzie musiał najprawdopodobniej pokryć klient. Ale to zweryfikuje rynek.
- Do szkoleń, podczas których eksperci uczą, jak tworzyć dobry prospekt emisyjny, należy podejść z ostrożnością. Deweloper nie ma gwarancji, że nauczy się na nich czegoś konkretnego, ponieważ nie została jeszcze wypracowana praktyka. Ustawa wchodzi w życie dopiero w kwietniu, więc żaden prospekt jeszcze nie powstał - ostrzega Paweł Drelich.

Jak podaje portal RynekPierwotny.com, gdyby pokusić się o stworzenie wirtualnego miasta złożonego z najdroższych dzielnic polskich miast, najwięcej do puli dołożyłaby Warszawa (pięć dzielnic: Śródmieście, Mokotów, Ochota, Żoliborz i Wilanów ze średnimi cenami mieszkań między 8,2 a 14 tys. zł za m kw.), dalej Kraków (Stare Miasto i Krowodrza ? od ok. 8 do 14 tys. zł), a następnie Wrocław (Stare Miasto i Krzyki ? od 6,5 do 8,6 tys. zł).

W Stolicy Dolnego Śląska, podobnie jak w Krakowie, najdrożej jest na Starym Mieście, ale najwięcej nowych mieszkań buduje się i sprzedaje na Krzykach. Mieszkania na tych terenach przewyższają swoją wartością nieruchomości usytuowane w Śródmieściu. Pod koniec 2011 r. ceny ofertowe metra kwadratowego wynosiły tam średnio 6,5 tys. zł. Popularne są zwłaszcza rejony południowe i zachodnie, czyli osiedla Borek, Dworek, Krzyki i Ołtaszyn.

Najbardziej prestiżową inwestycją w tym rejonie, porównywalną do Żagla Libeskinda (na zdjęciu poniżej, w budowie) w Warszawie, jest oczywiście wrocławskie Sky Tower.

Sky Tower (na zdj. poniżej) pomieści prawie 250 ekskluzywnych apartamentów. Ceny lokali zaczynają się od 10,5 tys. zł za m kw.

? Na Krzykach jest wciąż wiele atrakcyjnych, niezagospodarowanych terenów ? dodaje Artur Smoleń. ? Można się spodziewać, że powstaną tam nowe inwestycje, bo to atrakcyjna lokalizacja. Myślę, że wiele mieszkań zostanie wybudowanych również na coraz popularniejszych Stabłowicach. Ogromny potencjał mają także Żerniki i Jagodno.

Pod koniec grudnia we Wrocławiu w ofercie było ponad 8 tys. mieszkań. Przez rok oferta zwiększyła się prawie o 50 proc.
- W 2012 r. możemy spodziewać się mniejszej dynamiki wzrostu liczby nowych inwestycji, zaostrzonej walki konkurencyjnej, ale też wzrostu liczby mieszkań gotowych - komentuje Małgorzata Urbaniak, analityk Gant Development. - Teraz we Wrocławiu jest ich 1,5 tys. 80 proc. mieszkań z oferty znajduje się w fazie budowy, a spora część z nich nie znajdzie w tak krótkim czasie nabywców. To także rok, w którym zniknie program ''Rodzina na Swoim'', który w ostatnich latach odegrał znaczącą rolę na rynku mieszkaniowym. Jednak już w II połowie 2011 r. widać było wyraźny spadek jego znaczenia.

Tendencja z 2011 r., czyli spadające ceny mieszkań, powinna się utrzymać. Jest ona wynikiem pojawiania się na rynku nowych projektów. Deweloperzy starają się dopasowywać ofertę do oczekiwań rynku i coraz częściej dobierają nowe lokalizacje pod kątem ceny.
- Nie ma jednak co liczyć, że ceny mieszkań gotowych w dobrych lokalizacjach znacząco spadną - zastrzega Artur Smoleń. - W dalszym ciągu będą kosztować więcej niż średnia rynkowa, ale ich liczba może się zmniejszyć. Nie spodziewam się również spadku cen w inwestycjach, które rozpoczęto w ostatnich sześciu miesiącach. Są one oferowane z uwzględnieniem obecnych możliwości klientów, czyli w cenach znacznie poniżej średniej. Na przykładzie naszych inwestycji na Krzykach i Stabłowicach mogę śmiało powiedzieć, że są to ceny akceptowane przez kupujących.
Istotnym czynnikiem, który może mieć wpływ na ceny i popyt są zmiany w programie ''Rodzina na Swoim''.
- Po ich wprowadzeniu możemy zapomnieć o mieszkaniach spełniających jego warunki na rynku wtórnym - komentuje Krzysztof Hojka, rzeczoznawca majątkowy z firmy Hobi. - Z kolei na rynku pierwotnym można szacować, że ok. 30 proc. mieszkań będzie spełniać te warunki. Nie powinno to spowodować jednak drastycznych zmian, ponieważ nie ma to wpływu na dostępność kredytów - będą one po prostu droższe. Uważam, że mimo rekomendacji SIII banki będą jednak udzielać kredytów. W końcu są przedsiębiorstwami, a kredyt to jeden z towarów, które muszą sprzedać.